Rendue obligatoire par la loi Alur de mars 2014, l’assurance copropriété permet de couvrir toutes les parties communes des risques des habitations ordinaires. Sont couverts, les poubelles, les façades, les couloirs, les escaliers et le hall d’entrée. C’est une solution qui réduira les frais en cas de dégâts et en cas de sources de litiges entre les copropriétaires.
Que couvre une assurance copropriété au juste ? Comment fonctionne cette assurance et qui doit la souscrire ? Les copropriétaires doivent-ils souscrire une assurance habitation individuelle ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’assurance copropriété.
Les parties communes et privatives d’une copropriété ?
Une copropriété est définie comme un ensemble immobilier dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes. Le régime de copropriété est organisé par la loi du 10 juillet 1965, et s’applique aux ensembles immobiliers comprenant des terrains, des logements et des installations communes, mais aussi des maisons individuelles indépendantes construites sur le même terrain. Du moins, c’est le cas si les copropriétaires des maisons individuelles n’ont pas choisi un autre système de gestion comme l’association syndicale, par exemple.
En copropriété, c’est le règlement de la copropriété qui détermine ce qui est commun et ce qui est privatif. De manière générale, on distingue les parties communes des parties privatives comme suit :
- Les parties communes comprennent les toitures, les murs, les escaliers, les couloirs, les planchers, les façades, et le hall d’entrée
- Les parties privatives comprennent les parties qui appartiennent à un seul copropriétaire et qui sont réservées à son usage exclusif
L’assurance copropriété, une assurance obligatoire
Selon la loi Alur, l’assurance copropriété est obligataire. C’est une assurance dommages qui couvre un bien immobilier, notamment ses parties communes, soit les couloirs, les escaliers et le hall d’entrée. Différents risques sont pris en charge par ce contrat, comme pour une assurance habitation classique. Parmi les risques couverts, il y a l’incendie, le dégât des eaux, le vol, l’explosion, les catastrophes naturelles, et les actes de vandalisme et de terrorisme.
Tous les dégâts matériels causés à l’immeuble sont pris en charge, sauf les lots propres de chaque propriétaire. À savoir d’ailleurs que le contrat d’assurance copropriété comprend une garantie de responsabilité civile. Celle-ci offre une couverture à tous les copropriétaires contre les dommages que pourrait occasionner l’habitation en elle-même. La loi Alur exige aussi que tous les propriétaires équipent leurs logements de détecteurs de fumée.
Qui doit souscrire l’assurance immeuble copropriété ?
En principe, c’est le syndicat de copropriété appelé syndic qui souscrit cette assurance collective. La fonction de syndicat peut d’ailleurs être assuré par un prestataire extérieur ou par certains copropriétaires sur la base du volontariat. C’est ce qu’on appelle le syndic bénévole. Un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes devra être fourni à l’assureur pour l’obtention d’un devis. Les différents devis devront être soumis au conseil syndical de l’immeuble. Le choix se portera sur la solution la plus économique et proposant les garanties les plus complètes.
Quant à la prime d’assurance copropriété, elle est partagée équitablement entre les différents copropriétaires. Elle est versée proportionnellement à la superficie occupée par chaque propriétaire. Cependant, il est important de souligner que les risques peuvent différer selon les copropriétaires. Prenons le cas d’un commerçant qui exerce dans l’immeuble. Il se peut que l’assureur considère que le risque est plus élevé et que cela implique une surprime. Le commerçant devra lui-même assumer le coût de cette surprime.
Bien choisir une assurance de copropriété
Avant de souscrire un contrat d’assurance de copropriété, vous devez bien vérifier les conditions, le niveau de prise en charge, les indemnisations, et les exclusions de garantie. Ce qu’il est important de noter, c’est que l’indemnisation en cas de sinistre est proportionnelle à la valeur du bien immobilier. L’indemnisation se fait alors en fonction de la valeur réelle de l’immeuble et non en fonction de la valeur d’achat. Il se peut que l’indemnisation soit toutefois plafonnée. Vous devez bien vérifier ce point auprès de l’assureur pour éviter de mauvaises surprises.
Un agent immobilier peut vous aider à définir la valeur de l’immeuble, et si besoin, vous pourrez demander à l’assureur d’augmenter la limite s’il y en a une dans le contrat. Quant au montant de la cotisation, il dépend du niveau de garantir et du risque à couvrir. La vétusté de l’habitation sera prise en compte, de même que les équipements de sécurité, et le nombre de logements couverts. Il faudra aussi tenir compte de la surface totale à assurer. Si l’immeuble est récent et sécurisé, la cotisation sera moins élevée que si l’immeuble est vieux et peu sécurisé.
Assurance copropriété : quelles garanties souscrire en option ?
Pour protéger les copropriétaires et les membres de leur famille, il est possible de souscrire la garantie de responsabilité civile des copropriétaires. Cette garantie n’est pas toujours comprise dans la formule d’assurance copropriété et est généralement proposée en option. C’est au syndicat de copropriété de décider si cette garantie est nécessaire ou pas.
Dans tous les cas, elle reste vivement conseillée, car elle couvre les dommages que les copropriétaires et leurs familles peuvent causer aux autres. Si cette garantie n’est pas souscrite, l’ensemble des copropriétaires devront indemniser solidairement les victimes contre les dommages ou payer pour les dégâts occasionnés à la copropriété.
Normalement, en complément des garanties proposées dans l’assurance copropriété, les assureurs prévoient le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré, la prise en charge des dommages électriques causés aux appareils par une surtension, des frais de déblai des décombres, et de recherche de fuite d’eau. Mais cela reste à vérifier auprès de la compagnie d’assurance.
Une assurance habitation individuelle pour les particuliers
Pour protéger leur logement et leurs biens mobiliers, les particuliers pourront souscrire une assurance habitation individuelle. Ce contrat peut être utile en cas de sinistre, car généralement, seulement les parties communes de l’immeuble sont couvertes par l’assurance copropriété. Tout va dépendre du contrat souscrit par le syndicat de copropriété.
Une assurance habitation pour particulier comprend généralement les garanties suivantes :
- La responsabilité civile vie privée
- La garantie des biens mobiliers
- La garantie des biens immobiliers, soit des parties privatives de l’immeuble
L’assurance pour le syndic bénévole de la copropriété
De manière générale, le syndic se constitue de propriétaires qui acceptent de gérer cette charge de manière bénévole. Ceci, parce que les services de syndics professionnels peuvent être assez coûteux. Aussi, comme le prestataire n’habite pas sur les lieux, il ne pourra pas être présent rapidement en cas de sinistre. Ainsi, la plupart des immeubles ont un syndic géré par un ou plusieurs copropriétaires.
Il n’y a aucune assurance obligatoire pour le syndic bénévole. Toutefois, il est dans son intérêt de souscrire au moins une assurance de responsabilité civile. Comme c’est lui l’interlocuteur en charge des sinistres concernant le bien immobilier, sa responsabilité peut être engagée à n’importe quel moment. Par exemple, en cas d’incident causé à un tiers par l’immeuble, sa responsabilité peut être engagée.
Saisir le Bureau Central de Tarification
Enfin, il arrive que certains assureurs refusent d’assurer des logements situés dans des zones à risques. Si tel est le cas, le syndic peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT) qui l’aidera à trouver un assureur. Qui plus est, c’est le BCT qui fixera le montant de la prime d’assurance à payer pour éviter les tarifs abusifs.