La garantie de parfait achèvement

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23 mai 2023
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23 mai 2023

assurance construction

La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) est une obligation légale du maître d’oeuvre (l’entrepreneur) de dédommager le maître d’ouvrage (le client) pour des défaillances de construction nécessitant réparation et signalées dans un délai d’un an à partir de la date de réception du chantier de construction par le maître d’ouvrage.

Elle permet au commanditaire de l’ouvrage d’obtenir réparation pour les vices de construction. Quels sont les dommages couverts par la Garantie de Parfait Achèvement ? Quelles procédures suivre pour faire marcher la garantie ? Découvrez, dans cet article, quelques explications.

Définition de la Garantie de Parfait Achèvement

La Garantie de Parfait Achèvement est une garantie légale applicable dans le secteur de la construction et du bâtiment. Elle est une obligation d’ordre public valable pour tout constructeur, et tient sa définition dans l’article 1792-6 du Code Civil: « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Ce même article de loi poursuit: « Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».

Il est important de noter qu’il n’existe aucune clause au contrat qui permet au constructeur d’être exonéré de son obligation.

Le délai d’application de la Garantie de Parfait Achèvement

Nous l’avons vu, elle a pour but de permettre au maître d’ouvrage d’être couvert pour tous les défauts de conformité et les dommages signalés par celui-ci au maître d’œuvre (ou donneur d’ordres sur le chantier). La Garantie de Parfait Achèvement est valable pour une période très courte d’un an, débutant obligatoirement à partir de la date de réception des travaux.

Cette date est donc essentielle et doit faire l’objet d’une formalisation contractuelle entre le professionnel de la construction et le commanditaire du chantier, afin que la période marquant le début et la fin de la garantie soit très clairement identifiée. Bien que tout vice, défaut ou dommage de construction doit impérativement être signalé durant la période d’un an, pendant laquelle la garantie est applicable, les travaux de réparation peuvent être effectués au-delà du délai d’une année.

Les principales parties prenantes dans l’application de la Garantie de Parfait Achèvement

Le seul et unique bénéficiaire de la Garantie de Parfait Achèvement est le maître d’ouvrage (ou le commanditaire de l’ouvrage). Lors de la visite de réception des travaux, il a la possibilité légale de refuser la signature du procès-verbal s’il constate des défauts importants sur l’ouvrage qu’il a commandité et d’exiger des travaux pour rétablir la conformité, dans un délai précis. Elle se transmet à tout nouvel acquéreur du bien si celui-ci est vendu dans l’année suivant la réception du chantier.

Le maître de chantier (ou maître d’œuvre) est le débiteur de la Garantie de Parfait Achèvement. C’est à lui que revient la responsabilité de livrer des travaux conformes. Il doit donc impérativement reprendre les défauts, vices, anomalies constatés et reportés dès réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.

Une exception à cette règle : les bureaux d’étude, les architectes et les vendeurs d’immeubles en projet de construction sont les seuls professionnels non tenus de respecter l’obligation légale de la Garantie de Parfait Achèvement. D’autre part, si les dommages sont causés par plusieurs intervenants (à savoir différents sous-traitants ou entrepreneurs), chaque maître d’œuvre doit reprendre la partie de l’ouvrage qu’il a réalisé.

Les dommages couverts et non couverts par la Garantie de Parfait Achèvement

La Garantie de Parfait Achèvement offre l’avantage de couvrir de nombreux types de travaux, quelque soit leur importance. Il revient au responsable du chantier, en tant que professionnel, de réparer tous les défauts qui portent préjudice à la conformité de l’ouvrage, par rapport à ce qui est prévu dans le contrat.

Ainsi, les travaux couverts sont les anomalies identifiées pendant la visite de réception des travaux et reportées dans le procès-verbal, ainsi que les vices cachés qui deviennent apparents durant l’année qui succède à l’entrée dans les lieux mais qui n’étaient pas identifiables en première instance lors de la visite de réception des travaux. Elle se distingue de la Garantie Décennale.

En revanche, elle n’est pas applicable aux dommages qui résultent de l’usure normale ou de l’usage de l’ouvrage. Il faut également bien faire attention à inspecter le résultat du chantier avec une rigueur absolue et signaler toute non-conformité visible dans le procès-verbal. En effet, elle ne pourra pas couvrir les anomalies visibles qui n’auraient pas été identifiées et reportées dans le procès-verbal lors de la visite de réception des travaux.

La mise en application de la Garantie de Parfait Achèvement

Il revient, en toute logique, au maître d’ouvrage de lancer la procédure de mise en application de la Garantie de Parfait Achèvement. La procédure commence avec l’envoi d’une lettre de mise en demeure avec accusé de réception au maître d’œuvre. Le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux contestés dispose d’un maximum de huit jours pour répondre au courrier du maître d’ouvrage et éviter d’éventuelles poursuites.

Pour que la demande du maître d’ouvrage soit recevable, il faut respecter certaines conditions. Tout d’abord, il faut que les travaux non conformes soient signalés sur le procès-verbal comme “réserves pour dommages apparents”. Le maître d’ouvrage dispose d’un délai de huit jours s’il a validé la réception de l’ouvrage sans avoir recours à un professionnel habilité. Ensuite, il faut que la demande de mise en application de la Garantie de Parfait Achèvement pour les dommages cachés soit faite par écrit dans le délai d’un an après réception du chantier.

Le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre doivent se mettre d’accord sur les travaux à faire dans ce cadre, ainsi que sur la période des travaux. Si aucun accord n’est trouvé, ou si le délai de réalisation des travaux n’est pas respecté (après une mise en demeure sans résultat), les travaux sont néanmoins effectués, mais aux risques et frais du constructeur défaillant.

Les travaux sont alors financés par l’un des moyens suivants :

  • Financement par l’organisme qui a accordé la garantie de livraison, pour les maisons individuelles
  • Financement par retenue de 5% sur le coût des travaux non encore payés
  • Financement par l’assurance dommages-ouvrage du maître d’ouvrage (pour un sinistre de nature décennale)

Si les mises en demeure et les interventions du maître d’ouvrage restent sans réponse, ce-dernier peut assigner le maître d’œuvre fautif en justice dans le délai d’un an. Les professionnels en violation de leur obligation de respecter la Garantie de Parfait Achèvement s’exposent à des condamnations et au versement de pénalités de retard et d’autres indemnisations au maître d’ouvrage.

Pour les dommages chiffrés à moins de 4 000 euros, l’instance compétente à saisir est le juge de proximité. Pour les dommages coûtant entre 4 000 et 10 000 euros, il faut saisir le tribunal d’instance. Pour les dommages de plus de 10 000 euros, c’est le tribunal de grande instance qu’il faut saisir. Il ne faut pas hésiter à avoir recours aux services d’un avocat au moment de la réception de l’ouvrage et dans l’année suivante, afin de faire valoir ses droits et obtenir réparation.