Si vous décidez de réaliser vous-même vos travaux de construction ou de rénovation de votre logement, vous réalisez alors une auto-construction. Qu’elle soit partielle ou complète, l’auto-construction n’est pas sans risques. Avant d’aller de l’avant avec un tel projet, vous devez bien préparer votre budget et vous renseigner sur les assurances obligatoires.
Selon la loi Spinetta de 1978, toute personne qui fait réaliser des travaux doit souscrire une assurance dommages ouvrage. L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire dans le cadre d’une auto-construction ? Comment souscrire une assurance DO sans maître d’œuvre ? Cette assurance peut-elle être activée sans garantie décennale ? Explications.
Qu’est-ce que l’auto-construction au juste ?
L’auto-construction est le fait pour une personne de construire elle-même sa maison. Même si l’auto-construction n’est pas encadrée par la loi, l’auto-constructeur doit tout de même obtenir les autorisations nécessaires comme le permis de construire, la déclaration préalable de travaux, le permis d’aménager et l’assurance dommages ouvrage entre autres.
Ce sont les seules limites posées par le Code de l’urbanisme et de l’habitat. Une fois que vous aurez obtenu ces autorisations et souscrit l’assurance DO, vous pourrez réaliser les travaux de construction ou de rénovation. Il peut s’agir de travaux partiels où vous réalisez le second œuvre et où vous confiez le gros œuvre à des professionnels ou de travaux complets où vous réalisez tout de A à Z.
En tant qu’auto-constructeur, vous assumez vous-même toutes les composantes de la construction, de l’étude de faisabilité technique et financière aux travaux. C’est une opération complexe où le porteur du projet et propriétaire assume le rôle du maître d’ouvrage et celui du maître d’œuvre. Si besoin, il pourra déléguer certains pans de la maîtrise d’œuvre à un professionnel.
Cela peut être utile pour la réalisation de travaux complexes et techniques comme le terrassement du sol, le soubassement et le drainage. L’auto-construction reste un moyen de personnaliser sa maison et de réaliser des économies sur la main d’œuvre. À savoir que cette pratique prive le logement de la garantie décennale.
L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire en auto-construction ?
Certaines assurances sont obligatoires pour le maître d’ouvrage et pour le maître d’œuvre. Le maître d’ouvrage a l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage également appelée assurance construction. En effet, selon la loi Spinetta de 1978, cette assurance est obligatoire pour tous les travaux de construction ou de rénovation.
Quant au maître d’œuvre et aux professionnels qui réalisent la construction ou la rénovation, ils doivent obligatoirement souscrire une assurance décennale. Cette assurance couvre les vices de construction et les malfaçons pendant 10 ans à compter de la livraison des travaux. Il s’agit de dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son utilisation.
Or, lorsqu’on parle d’auto-construction, les règles sont différentes, car le particulier est maître d’ouvrage et maître d’œuvre à la fois. Cela veut dire qu’il se charge des travaux de construction ou de rénovation lui-même. En cas de vice de construction, il n’y a pas de garantie décennale et donc pas d’assurance dommages ouvrages à activer.
Ce qu’il est important de retenir, c’est que l’assurance dommages ouvrages peut, en principe, être souscrite seulement si une assurance décennale est prévue pour couvrir les mêmes désordres immobiliers. En tant qu’auto-constructeur, vous devrez tout de même souscrire une assurance dommages ouvrage.
En cas de revente du bien, vous serez responsable des éventuelles malfaçons pouvant apparaître. Du moins, pendant 10 ans à compter de la fin du chantier. Enfin, si vous n’avez ni garantie décennale ni assurance dommages ouvrage pour votre auto-construction et que vous le vendez avant la fin des 10 années, vous serez responsable vis-à-vis de l’acheteur des vices et désordres.
L’absence de ces assurances impactera directement sur le prix de vente de votre bien immobilier. La valeur chutera automatiquement, car l’acheteur ne pourra pas se retourner contre un quelconque assureur en cas de vices ou de malfaçons détectés. Les acheteurs potentiels peuvent aussi être découragés par cette absence de garantie décennale, car leur banque leur demandera de présenter une attestation d’assurance DO au moment de demander un crédit immobilier.
L’assurance dommages ouvrage et l’auto-construction totale
Dans le cas d’une construction normale réalisée par des professionnels ou de travaux de rénovation réalisés par des artisans, le fonctionnement de l’assurance dommages ouvrages reste assez simple. Concrètement, en cas de vice de construction constaté après la livraison des travaux, l’assureur indemnise le maître d’ouvrage et se retourne contre le professionnel responsable ayant souscrit une assurance de responsabilité civile décennale.
Dans le cas de l’auto-construction totale, aucun professionnel n’intervient sur le chantier. Cela veut aussi dire qu’il n’y a aucune assurance décennale à faire jouer. Si des malfaçons sont détectées après la livraison des travaux, l’assureur dommage ouvrage indemnisera l’auto-constructeur, mais n’aura personne contre qui se retourner par la suite. Ainsi, en auto-construction totale, il peut être compliqué de souscrire une assurance dommages ouvrage. Les assureurs ne souhaitent pas prendre de tels risques.
Par ailleurs, souscrire une assurance dommages ouvrage pour une auto-construction est vivement conseillé pour obtenir un crédit immobilier ou pour vendre l’auto-construction. Au moment de demander un financement à la banque pour les l’auto-construction totale, vous devrez présenter une attestation d’assurance dommages ouvrage. Sans cette attestation, vous pourriez rencontrer des difficultés à trouver une banque qui accepte de vous prêter de l’argent.
Bon à savoir : si vous n’avez pas souscrit l’assurance dommages ouvrages pour votre auto-construction totale, vous devrez négocier avec la banque ou l’organisme de prêt et mettre en avant que l’assurance dommages ouvrages n’est pas exigée dans le cadre d’une auto-construction.
L’assurance dommages ouvrage et l’auto-construction partielle
En principe, en auto-construction partielle, le gros œuvre est réalisé par des professionnels. En tant qu’auto-constructeur, vous vous chargez seulement du second œuvre. Contrairement à l’auto-construction totale, ici, il y a un maître d’ouvrage et un maître d’œuvre.
Les artisans qui interviennent sur le chantier de construction ou de rénovation doivent avoir souscrit une garantie décennale que vous pourrez faire jouer en cas de malfaçons. Vous devez, pour cela, avoir souscrit l’assurance dommages ouvrages de votre côté. Pour faire simple, en auto-construction partielle, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage et donc pour vous.
Les garanties de l’assurance dommages ouvrage en auto-construction
Si vous confiez une partie des travaux à des professionnels, vous aurez donc à souscrire une assurance dommages ouvrage. Si vous détectez un vice de construction ou une malfaçon après la livraison des travaux, vous pourrez faire jouer votre assurance DO et demander une indemnisation pour effectuer les réparations nécessaires. C’est ce qu’on appelle la garantie de préfinancement qui vous permet d’obtenir l’indemnisation sous 105 jours maximum. Les désordres seront évalués par un expert en construction mandaté par la compagnie d’assurance.
À savoir que pour que la garantie décennale puisse être appliquée, il faut que les dommages portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou empêchent son usage normal. Dépendant de la formule d’assurance dommages souscrite, d’autres garanties peuvent être incluses comme la garantie des éléments d’équipement dissociables pendant 2 ans à compter de la livraison des travaux, la garantie des dommages immatériels consécutifs a des désordres constatés sur le bien garanti et la garantie dommage aux existants (dans le cas d’une rénovation).
Les autres solutions d’assurance pour les auto-constructeurs
Auto-construire une maison est un projet qui doit être bien préparé, et qui comporte son lot de risques. Pour être auto-constructeur, vous devez avoir d’excellentes connaissances en construction. Vous devez vérifier que votre garantie de responsabilité civile personnelle s’applique lorsque vous travaillez sur votre chantier. Les tiers et les bénévoles qui interviennent sur le chantier doivent eux aussi être bien couverts.
En auto-construction partielle, votre assurance dommages ouvrage pourra être activée seulement si l’entreprise professionnelle chargée des travaux a souscrit une assurance décennale. Sans l’assurance DO, vous n’obtiendrez pas de préfinancement pour les réparations et devrez faire établir la responsabilité de l’entreprise.
En auto-construction totale, il n’y a pas de garantie décennale, et donc personne contre qui se retourner en cas de malfaçons. Pour que votre bien soit quand même couvert par cette garantie, vous pourrez faire appel à des professionnels en construction pour avaliser le terrain et réaliser la construction eux-mêmes. De cette manière, vous pourrez bénéficier d’une indemnisation en cas de malfaçons.