Investir dans les SCPI avec votre assurance vie

Publié le 6 décembre 2022mis à jour le 14 décembre 2022

Assurance Vie

Les rendements sur le fonds euro des contrats d’assurance vie sont en baisse depuis un certain nombre d’années. Un épargnant qui souhaite booster la rémunération de son contrat d’assurance vie peut choisir d’investir dans une Société Civile de placement immobilier, ou SCPI. En quoi consiste l’investissement SCPI ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Vous trouverez les réponses dans cet article.

Les investissements SCPI

La Société Civile de placement immobilier est une société de gestion qui opère dans le secteur immobilier. Lorsqu’un individu investit dans des SCPI, il achète en fait des parts qui sont vendues par l’une de ces sociétés. Cet investissement, qu’on appelle “investissement pierre-papier”, permet à l’individu de recevoir une rente grâce à son placement dans l’immobilier, sans avoir à s’occuper de la gestion du bien en question.

Les Sociétés Civiles de placement immobilier investissent dans plusieurs types de biens immobiliers : les immeubles de logements, de bureaux, ou encore de boutiques. Une grande partie des investissements se font en France et en Europe, mais il faut savoir que certaines de ces sociétés investissent à l’international. Les SCPI sont des placements à long terme (de 8 à 10 ans). Le capital peut être variable ou fixe (les parts sont limitées en nombre).

Bien que les SCPI soient accessibles directement, il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI en passant par son assurance vie. Cependant, en passant par celle-ci, l’épargnant n’aura pas accès à l’intégralité du marché des SCPI. En effet, les assurances-vie ne proposent pas toutes les SCPI qui sont disponibles. L’épargnant devra donc choisir entre les SCPI proposées par le gestionnaire du contrat d’assurance vie. Ce n’est pas possible d’avoir pour seul support les investissements SCPI sur le contrat d’assurance vie. L’épargnant doit aussi prendre une partie des fonds euro.

Lorsqu’on veut investir dans les SCPI en passant par son contrat d’assurance vie, il est primordial de prendre connaissance de l’éventail des SCPI accessibles, au moment de choisir son assurance vie. L’épargnant doit faire une analyse comparative (possiblement en ayant recours à un comparateur en ligne) des offres proposées.

Les avantages des SCPI en contrat d’assurance vie

Nous l’avons vu, il est possible d’investir dans les SCPI en acquérant les parts en direct, ou en passant par son assurance vie. Le contrat d’assurance vie ne pourra pas être détenu à 100% en SCPI, mais une grande partie du capital peut être investie sur ce support.

Il est recommandé d’acquérir des parts de SCPI sur le contrat d’assurance vie, afin de pouvoir bénéficier tant des avantages fiscaux et de la flexibilité de l’assurance vie, que du rendement attractif. Au niveau de la flexibilité, les SCPI offrent l’avantage de pouvoir accéder à l’investissement immobilier sans avoir recours au notaire et sans faire face aux inconvénients de loyers impayés ou de la gestion des locataires.

Le prix d’acquisition des parts en SCPI est bien souvent décoté lorsque l’on passe par l’assurance vie (entre 2,5% et 5% de moins en général, en comparaison avec l’achat direct). Les SCPI sont aussi bien plus accessibles en passant par l’assurance vie, car le minimum requis pour la souscription est souvent inférieur au minimum requis pour l’achat de parts en direct.

Les SCPI ont généralement un rendement plus attractif que d’autres produits d’épargne tels que les livrets ou le fonds euro. Le rendement moyen est de 4%, bien que certaines SCPI offrent un taux plus élevé.

Au niveau de la fiscalité, comme l’assurance vie bénéficie d’un régime fiscal privilégié, l’acquisition des SCPI via l’assurance vie permet de tirer avantage du cadre fiscal. Ainsi, les revenus issus de ces placements ne sont pas imposés suivant les règles d’imposition de revenus provenant de capitaux mobiliers, mais suivant les règles propres au contrat d’assurance vie.

Il n’y a pas de contrainte à détenir les SCPI pour une durée minimum, mais il est conseillé de garder ces investissements pour au moins huit ans. Le détenteur des parts SCPI peut donc, à tout moment, revendre ses parts, ce qui offre une liberté d’investissement, facteur important pour plusieurs épargnants.

Les SCPI permettent aussi aux épargnants de diversifier leurs investissements en offrant une diversité géographique (investissements possibles en France, en Europe ou dans le monde) et une diversité de biens (tertiaire, habitation etc), ce qui permet de répartir les risques.

Les inconvénients des SCPI en contrat d’assurance vie

Un des principaux désavantages de la combinaison investissement SCPI et assurance vie est celui des frais. Les contrats d’assurance vie génèrent des frais de gestion et d’arbitrage, auxquels viendront s’ajouter les frais : frais d’acquisition des parts, frais de gestion annuels (variables selon la société de gestion), entre autres. A noter que le rendement des SCPI est servi net, c’est-à-dire après le prélèvement des frais, alors que les frais d’acquisition sont inclus dans le coût de la part.

Un autre désavantage est le fait que l’épargnant n’a d’autre choix que de passer par l’une des sociétés de gestion sélectionnées par le gestionnaire du contrat d’assurance vie. Cela pose donc une limite au niveau des SCPI disponibles, en comparaison avec l’achat direct.

Lorsque les parts sont acquises via le contrat d’assurance vie, celles-ci appartiennent in fine au gestionnaire du contrat d’assurance vie. Ce-dernier peut recevoir une partie des bénéfices réalisés par les SCPI. Si l’épargnant détient les parts en direct, il touche alors la totalité des revenus dégagés par ses parts.

Finalement, il est important de préciser qu’il n’est pas possible d’acheter des parts à crédit lorsque l’on passe par le contrat d’assurance vie, alors que cette démarche est faisable lorsque l’on achète directement.

La fiscalité des SCPI en assurance vie

Que ce soit pendant la vie du contrat ou au moment du décès (lorsque le capital est transmis au bénéficiaire du contrat), l’épargnant peut profiter de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie lorsqu’il souscrit aux SCPI via ce contrat.

Les gains issus des SCPI, en dehors des retraits, ne sont soumis à aucune fiscalité. La fiscalité s’applique uniquement lorsque l’épargnant rachète partiellement ou totalement les parts, et celle-ci dépendra de l’âge du contrat. L’épargnant peut jouir pleinement des avantages fiscaux lorsqu’il a souscrit aux SCPI pour un placement de patrimoine (et ne fait donc aucun retrait), plutôt que pour accéder à des rentes régulières (qui entraînent des retraits). Par contre, lorsque les parts sont détenues directement, il faudra déclarer les revenus générés chaque année et ceux-ci seront imposables (selon le niveau d’imposition du détenteur des parts).

L’assurance-vie devient optimale, fiscalement parlant, après 8 ans. Avant ce délai, pour les contrats ouverts en 2020, le rachat est taxé sur la base de la « flat tax Macron » : prélèvement forfaitaire unique de 30% (17,20 % de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu). Seule la partie du rachat relative aux gains est taxée (et non la part de capital). Il est possible de choisir d’être imposé au titre de l’impôt sur le revenu (selon la part marginale d’imposition).

Le titulaire du contrat d’assurance a droit, après huit ans, à un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains retirés. Au-delà de ce montant, le taux d’imposition est moindre (17,2% de prélèvements sociaux et 7,5% d’impôt sur le revenu) si le rachat est relatif aux premiers 150 000 euros versés sur le contrat (sinon, le taux de 30% de taxation s’applique).

Les démarches à suivre pour souscrire aux SCPI en contrat d’assurance vie

Si l’épargnant est déjà détenteur d’un contrat d’assurance vie, il lui suffit d’ordonner une demande d’achat de SCPI auprès de son conseiller. L’épargnant peut aussi passer l’ordre via son compte personnel en ligne (notamment si le contrat d’assurance vie a été souscrit auprès d’une banque digitale). Il ne faut pas oublier que l’épargnant n’aura accès qu’aux SCPI choisies par l’établissement gestionnaire du contrat d’assurance vie.

Si l’épargnant veut accéder aux Sociétés Civiles de placement immobilier non incluses dans le catalogue du gestionnaire d’assurance vie, il lui faudra soit souscrire à un contrat d’assurance vie avec un autre gestionnaire qui propose la SCPI ciblée, ou avoir recours à l’achat direct. Dans tous les cas, il faudra faire attention au minimum de souscription (inférieur lorsque l’on passe par le contrat d’assurance vie, par rapport à l’achat direct). Il faudra aussi payer les frais d’acquisition (généralement inclus dans le coût des parts).