La garantie biennale est une protection légale qui s’applique aux équipements d’un bien immobilier pendant une durée de deux ans. Elle est définie par l’article 1792-3 du Code Civil qui stipule : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».
Cette garantie impose aux entreprises de construction et aux artisans de réparer ou remplacer les équipements défectueux signalés pendant cette période. Le point de départ de cette garantie est la signature du procès-verbal de réception entre le maître d’ouvrage et les entreprises, et non la date de livraison du logement qui intervient généralement après.
Voici les points essentiels à retenir :
- Protège les équipements dissociables d’un logement pendant 2 ans
- Démarre à la réception des travaux (signature du procès-verbal)
- Couvre les éléments comme la plomberie, les appareils électriques et les menuiseries
- N’est pas obligatoire pour les constructeurs (contrairement à la garantie décennale)
- S’active par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception
- Complémentaire aux garanties de parfait achèvement (1 an) et décennale (10 ans)
Éléments couverts par la garantie biennale
La garantie biennale concerne uniquement les éléments dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux qui peuvent être démontés ou remplacés sans affecter l’intégrité structurelle de l’ouvrage. Pour être couverts, ces éléments doivent :
- Avoir été installés avant la réception des travaux
- Être destinés à fonctionner (par opposition aux éléments inertes)
- Ne pas rendre l’ouvrage impropre à sa destination en cas de défaillance
Parmi les équipements généralement couverts, on trouve :
- Éléments de plomberie : robinetterie, sanitaires, éviers, radiateurs, chauffe-eau
- Appareils électriques : interphones, volets électriques, systèmes de ventilation ou climatisation
- Éléments de menuiserie : portes intérieures, fenêtres ouvrantes
- Aménagements : plafonds suspendus, cloisons mobiles
Éléments non couverts par la garantie biennale
Cette garantie ne s’applique pas à tous les éléments d’un logement. Sont exclus :
- Les éléments indissociables de la construction (couverts par la garantie décennale)
- Les dysfonctionnements liés à un manque d’entretien ou une mauvaise utilisation
- Les éléments inertes comme les peintures ou revêtements muraux à but esthétique
Particularités selon les corps de métier
La couverture de la garantie biennale varie selon le domaine concerné. Voici un tableau récapitulatif des particularités par corps de métier :
| Domaine | Éléments couverts par la garantie biennale | Éléments non couverts |
|---|---|---|
| Plomberie | Robinets, radiateurs, canalisations, soudures, raccordements | Dommages rendant le logement non viable (garantie décennale) |
| Électricité | Interphones, radiateurs et volets électriques | Problèmes électriques compromettant la sécurité (garantie décennale) |
| Peinture | Non applicable (élément inerte) | Peintures esthétiques (garantie de parfait achèvement) Peintures techniques (garantie décennale) |
| Revêtement de sol | Non applicable (élément inerte) | Carrelage ou moquette mal posés (garantie de parfait achèvement) |
Cas spécifique de la plomberie
En matière de plomberie, la jurisprudence distingue :
- Les équipements peu importants (robinets, radiateurs) qui relèvent de la garantie biennale
- Les problèmes de raccordement (soudures défectueuses) couverts également par cette garantie
- Les dommages majeurs affectant l’habitabilité qui sont du ressort de la garantie décennale
Cas spécifique des revêtements
Pour les revêtements comme le carrelage ou la moquette, bien qu’ils soient dissociables, ils ne peuvent être considérés comme des éléments « fonctionnels ». Par conséquent, les défauts de pose relèvent plutôt de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie biennale.
Qui souscrit la garantie biennale ?
Contrairement à l’assurance décennale, la garantie biennale n’est pas obligatoire pour les professionnels du bâtiment. Cependant, même sans souscription spécifique, les constructeurs et artisans restent légalement tenus de réparer ou remplacer les équipements défectueux pendant les deux ans suivant la réception des travaux.
Les professionnels concernés par cette garantie sont :
- Les entrepreneurs et micro-entrepreneurs du bâtiment
- Les constructeurs de maisons individuelles
- Les architectes
- Les promoteurs immobiliers
Cette garantie joue en faveur du maître d’ouvrage (celui qui commande les travaux), de l’acquéreur ou du locataire du bien.
Comment activer la garantie biennale ?
Si vous constatez un dysfonctionnement sur un équipement couvert par la garantie biennale, voici la procédure à suivre :
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise concernée
- Dans cette lettre, mentionnez l’article 1792-3 du Code Civil et décrivez précisément les dommages constatés
- Demandez une intervention rapide pour réparer ou remplacer l’équipement défectueux
En cas de refus ou d’absence de réponse de l’artisan, vous pouvez saisir la justice :
- Le tribunal d’instance pour un litige ≤ 10 000 euros
- Le tribunal de grande instance pour un litige > 10 000 euros
Autres garanties complémentaires dans la construction
La garantie biennale s’inscrit dans un ensemble de protections légales pour les acquéreurs de biens immobiliers neufs :
1. Garantie de parfait achèvement (1 an)
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres et malfaçons signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit, quelle que soit leur nature ou importance. C’est la garantie la plus immédiate qui oblige l’entrepreneur à réparer les défauts constatés.
2. Garantie décennale (10 ans)
Protège contre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle concerne principalement les éléments structurels et indissociables du bâtiment.
3. Assurance dommages-ouvrage
Obligatoire pour le maître d’ouvrage, la garantie dommages-ouvrage permet de financer rapidement les réparations des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre l’aboutissement des procédures judiciaires pour déterminer les responsabilités.
L’essentiel
La garantie biennale constitue une protection essentielle pour les propriétaires de logements neufs, assurant le bon fonctionnement des équipements pendant deux ans après la réception des travaux. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire pour les constructeurs, cette garantie fait partie des droits légaux des acquéreurs.
Pour maximiser cette protection, il est recommandé de :
- Conserver soigneusement le procès-verbal de réception des travaux
- Signaler rapidement tout dysfonctionnement constaté
- Procéder par écrit (lettre recommandée) pour toute réclamation
- Ne pas confondre cette garantie avec la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement
Grâce à ces garanties complémentaires, les acquéreurs disposent d’un cadre juridique solide pour se protéger contre les défauts de construction et assurer la pérennité de leur investissement immobilier.