Le contrat de construction de maison individuelle, connu comme le CCMI est encadré par une législation stricte. C’est un contrat qui permet de bénéficier des garanties nécessaires pour le bon déroulement de la construction de la maison.
Il est valable seulement lorsque l’ouvrage est construit par un constructeur. Si le terrain est vendu par le constructeur, dans ce cas, ce n’est pas le CCMI qui s’applique, mais plutôt le contrat de Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). Explications.
Les différents types de contrats de construction
Pour qu’il puisse signer un contrat pour la construction d’une maison, le maître d’ouvrage déjà être propriétaire d’un terrain ou être titulaire d’une promesse de vente sur ce terrain. Lorsque le constructeur vend le terrain et la maison, une vente d’immeuble à construire est conclue, soit une vente en l’état future d’achèvement ou achat sur plan. C’est un type de vente soumis à des dispositions spécifiques.
Les différents types de contrats de construction sont comme suit :
- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
- Le contrat de vente d’immeuble à construire
- Le contrat de promotion immobilière
- Le contrat d’entreprise
- Le contrat d’architecte
Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle ?
Le CCMI est le contrat de construction le plus réglementé. Si le plan est fourni par le constructeur en charge de la construction, le maître d’ouvrage doit signer avec ce dernier un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan. Les démarches et les formalités peuvent être réalisées par le maître d’ouvrage ou par le constructeur lui-même.
Dans le cas où le maître d’ouvrage fournit lui-même le plan, si une seule entreprise se charge de la construction (gros œuvre, mise hors d’eau et hors d’air), il devra signer un CCMI sans fourniture de plan. Ceci, que le plan soit élaboré par ses soins, par un architecte ou par un professionnel.
Si le plan est fourni par le maître d’ouvrage et si plusieurs entreprises interviennent sur le chantier de construction, il devra signer un CCMI sans fourniture de plan avec l’entreprise principale, et un contrat d’entreprise pour chaque prestation avec chacun des corps de métier intervenant après la mise hors d’air.
Tous les contrats de construction doivent être signés avant l’ouverture du chantier. Vous devez envoyer un exemplaire du contrait accompagné de tous les annexes, par lettre recommandée avec accusé de réception, au maître d’ouvrage. Le contrat doit comprendre plusieurs mentions obligatoires. Celles-ci dépendent du type de contrat, s’il s’agit d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
Les garanties du contrat de construction de maison individuelle
Le contrat comprend différentes garanties qui servent à protéger l’acquéreur en cas de dommage éventuel :
- La garantie de parfait achèvement qui permet de réparer les dommages survenant durant la première année
- La garantie de bon fonctionnement qui couvre les éventuels défauts sur les équipements de la construction comme les portes et les robinets (pendant 2 ans)
- La garantie décennale qui couvre les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son utilisation (10 ans)
- L’assurance dommages-ouvrage qui permet de financer le paiement des travaux en cas de désordre, et sans attendre que les responsabilités soient déterminées
Vos obligations en tant que constructeur de maison individuelle
Si vous êtes constructeur de maison individuelle, vous devez respecter les obligations suivantes :
- Être titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurance
- Être titulaire d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier
- Avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle
- Être couverts par une assurance décennale avant l’ouverture du chantier
- Réaliser les travaux selon le plan et selon les règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme
- Livrer l’ouvrage dans les délais convenus
Les obligations du maître d’ouvrage
Quant au maître d’ouvrage, il est tenu de souscrire une assurance de dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. C’est une assurance qui va de pair avec l’assurance décennale que vous devez souscrire en tant que professionnel de la construction. La garantie DO prend effet une fois que le délai de garantie de parfait achèvement expire, c’est-a-dire un an après la réception des travaux, et expire en même temps que la garantie décennale, qui est, rappelons-le d’une durée de 10 ans.
L’assurance dommages ouvrage pourra couvrir le paiement des réparations consécutives a des désordres relevant de la garantie décennale. C’est une garantie qui permet de réaliser les réparations sans attendre une expertise ou une décision de justice sur les responsabilités. Elle a été mise en place pour protéger les maîtres d’ouvrages.
Elle peut être activée :
- Lorsque le constructeur n’a pas respecté ses obligations, après la réception des travaux, et après mise en demeure restée vaine
- Lorsque le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entreprise est résilié pour inexécution, avant la réception des travaux, et après mise en demeure restée infructueuse
Le maître d’ouvrage devra déclarer le sinistre à son assureur dommages-ouvrages par lettre recommandée avec accusé de réception si vous ne respectez pas vos obligations de constructeur. L’assureur du maître d’ouvrage introduira un recours contre vous, et dispose de 90 jours pour faire une offre d’indemnité au maître d’ouvrage. De vote côté, c’est votre contrat d’assurance décennale qui vous couvrira.
Quelles sont les clauses interdites du CCMI ?
- Toute obligation de l’acquéreur de donner mandat au constructeur pour la recherche des prêts nécessaires pour le financement du projet de construction
- Toute interdiction à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et au moment de la réception des travaux
- Toute subordination de remise des clés au paiement intégral du prix
Quel délai de rétraction pour le maître d’ouvrage ?
Le maître d’ouvrage peut faire une demande de rétractation s’il le souhaite. Cela doit se faire dans un délai de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Il devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou par un autre moyen présentant des garanties équivalentes :
- La garantie de parfait achèvement
- La garantie biennale ou de bon fonctionnement
- La garantie décennale
- La garantie de livraison à prix et délais convenus
La grille de fonds du contrat de construction de maison individuelle
Une grille d’appel de fonds est prévue par le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). C’est ce qui fixe le pourcentage du prix total que vous pouvez recevoir à chaque étape de construction.
L’acquéreur devra verser des sommes à chaque étape :
- Ouverture du chantier : 15%
- Achèvement des fondations : 10%
- Finition des murs : 15%
- Mise hors d’eau : 20%
- Achèvement des cloisons et de la mise d’air : 15%
- Fin des travaux de menuiserie, de chauffage, d’équipement et de plomberie : 20%
- À la réception de l’ouvrage : 5%
Enfin, il faut noter que la garantie d’achèvement que prévoit le contrat de construction de maison individuelle impose une livraison au prix et aux délais convenus. Cela veut dire que les mauvaises surprises financières sont évitées et que les prix des travaux ne subissent aucune inflation.
En choisissant un CCMI, les deux parties (le maître d’ouvrage et le constructeur) s’assurent de disposer de toutes les garanties nécessaires pour mener à bien le projet de construction.