Beaucoup d’individus font appel à un emprunt bancaire auprès d’une institution financière dans le cadre d’un achat immobilier. Lorsque l’on contracte un prêt immobilier, il y a obligatoirement un échéancier de paiement à respecter. Cet échéancier fixe les montants à rembourser, les dates de remboursement, la part du capital et la part d’intérêt. Au cours de la période de remboursement, il peut arriver que la situation financière de l’emprunteur évolue.
L’emprunteur peut ainsi se retrouver à pouvoir payer toute ou partie de son emprunt avant son terme. Mais est-ce la bonne chose à faire ? Ne vaut-il pas mieux placer son argent plutôt que de rembourser un prêt ? Y a-t-il des pénalités de remboursement anticipé ou des frais liés à cette opération ? Quels sont les cas autorisés pour les remboursements de crédit immobilier anticipé ? Retrouvez, dans cet article, quelques éléments de réponse.
Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?
Lorsqu’un individu contracte un prêt immobilier auprès d’une banque, il signe un engagement vis-à-vis de l’établissement qui lui fournit les fonds pour son projet immobilier. En signant un contrat de prêt immobilier, l’individu s’engage à rembourser chaque mois (ou chaque trimestre) la somme prêtée par l’établissement de crédit, majoré d’intérêts.
L’avantage principal de rembourser un crédit immobilier avant son terme est qu’il permet de réduire les mensualités payées par l’emprunteur, et, par la même occasion, les intérêts remboursés. Le remboursement anticipé d’un emprunt immobilier peut se faire soit partiellement soit totalement. Pour un remboursement anticipé partiel, l’emprunteur peut choisir le montant qu’il souhaite rembourser, mais celui-ci doit correspondre au minimum à 10% du montant initial de la dette.
Pourquoi faire un remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier permet à l’emprunteur de payer son créancier en avance. La décision de rembourser un prêt immobilier en anticipation peut être motivée par une rentrée d’argent imprévue telle qu’un héritage. Un individu peut aussi voir son salaire augmenter plusieurs années après avoir signé son contrat de prêt immobilier. Cette augmentation salariale peut l’inciter à augmenter son taux d’endettement et ainsi payer ses mensualités de crédit immobilier à un montant plus élevé.
En payant régulièrement de plus grosses mensualités, l’emprunteur se retrouve à rembourser son prêt de manière anticipée (il terminera de rembourser son emprunt avant terme en augmentant la somme versée chaque mois). L’emprunteur peut ainsi réaliser une économie importante, à terme, car il ne paiera plus les intérêts liés à l’emprunt ni la prime d’assurance emprunteur pour les mois restants sur l’emprunt en question.
L’emprunteur peut aussi décider de faire racheter son crédit par une autre banque, qui lui propose un taux d’intérêt plus favorable que celui offert par son organisme bancaire actuel au moment de la signature du contrat de prêt. L’emprunteur peut vouloir bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et de conditions de prêt plus avantageuses. D’autres raisons qui peuvent pousser au remboursement anticipé d’un prêt immobilier incluent l’acquisition d’une seconde résidence, ou encore la création d’entreprise.
En général, les établissements de crédit n’approuvent pas le remboursement anticipé si la somme versée par l’emprunteur est de moins de 10% du capital restant dû, sauf dans le cas où le prêt sera entièrement soldé. Aussi, les banques ne voient pas d’un bon œil que l’emprunteur rembourse son prêt immobilier avant terme car cela représente un manque à gagner pour elles.
Les frais de remboursement anticipé de prêt immobilier
Lorsqu’un emprunteur rembourse un prêt immobilier avant terme, cela représente un manque à gagner pour les banques car l’emprunteur ne versera plus les intérêts applicables pour la durée restante du crédit. Pour pallier ce manque à gagner, les banques mettent en place des indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui s’appliquent à l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du prêt. Il est tout à fait possible pour l’emprunteur de négocier l’annulation de ces frais lors de la signature de son contrat, contre une augmentation de ses mensualités.
Les banques calculent en général les pénalités de remboursement sur le montant initial du prêt. Il est bon de noter que les IRA obéissent à l’article R313-25 du code de la consommation et sont ainsi plafonnés à :
- 3% du capital restant dû
- 6 mois d’intérêts calculés au taux moyen du prêt
Il est également bon de noter que les frais de remboursement anticipé ne sont pas applicables si le montant payé par l’emprunteur est de moins de 10% du capital restant dû.
Les cas d’exonération des indemnités de remboursement anticipé
Selon la loi N°99-532 du 25 juin 1999, les prêts accordés après le 1er juillet 1999 permettent à l’emprunteur d’être exonéré d’indemnités de remboursement anticipé si l’emprunteur (ou son épouse) vend son logement à cause d’un changement de lieu pour l’activité professionnelle, d’un arrêt forcé de l’activité professionnelle (tel un licenciement) ou d’un décès.
Dans le cas des prêts longue durée, bien souvent, les pénalités ne sont plus applicables après un certain nombre d’années. Il est également possible de ne pas payer d’indemnités de remboursement anticipé si l’emprunteur est en procédure d’acquisition d’un nouveau logement et fait un transfert de prêt sur la nouvelle acquisition.
Comment limiter les indemnités de remboursement anticipé ?
Si l’emprunteur ne peut pas bénéficier d’exonération pour les indemnités de remboursement anticipé, il peut cependant tenter de limiter ces indemnités. Tout d’abord, il faut vérifier, lors de la signature du contrat de prêt, que la clause de remboursement anticipé sans frais est intégrée au contrat. Si la clause y est et qu’un montant d’indemnisation est inscrit, l’emprunteur peut toujours négocier. Il peut mettre en avant le fait qu’il est un fidèle client de la banque depuis de nombreuses années.
Dans le même ordre d’idées, l’emprunteur peut aussi faire comprendre à son établissement bancaire qu’il peut changer de banque à n’importe quel moment, étant donné la rude concurrence et la rivalité des offres de crédit. Il ne faut pas qu’il hésite à changer de banque si sa banque actuelle ne fait pas de geste commercial.
Les documents à fournir pour un remboursement anticipé de prêt immobilier
Toute demande de remboursement anticipé doit se faire auprès de l’organisme auprès duquel l’emprunt bancaire a été souscrit. Lorsque la banque reçoit la demande, il doit envoyer à l’emprunteur une estimation des frais de remboursements anticipés que l’emprunteur doit payer pour terminer son emprunt bancaire avant terme. Cette estimation s’appelle un décompte de remboursement anticipé. Pour les offres de prêt signées après le 1er juillet 2016, cette estimation est gratuite.
Le décompte de remboursement anticipé présente aussi un tableau récapitulant le capital restant dû, le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, et le coût de l’assurance emprunteur. Ce document est par ailleurs nécessaire si l’emprunteur est en procédure de faire racheter son crédit immobilier par un autre organisme bancaire.
Ainsi, il n’y a pas de documents spécifiques à fournir pour procéder à un remboursement anticipé de prêt immobilier. Cependant, en cas de rachat de crédit, au-delà du décompte de remboursement anticipé, l’emprunteur aura à fournir d’autres documents à sa nouvelle banque.
Quelques conseils pour réussir son remboursement anticipé de prêt immobilier
Le remboursement anticipé d’un emprunt immobilier est toujours intéressant lorsque le taux d’intérêt du crédit est plus fort que le taux d’inflation. Avant de confirmer le remboursement avant terme de son prêt immobilier, il convient de faire une petite simulation et de bien peser le pour et le contre. Les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas les mêmes selon que l’on rembourse le crédit au début ou vers la fin de la durée du prêt.
De même, les intérêts sont plus forts au début du crédit alors que vers la fin, le capital restant dû et les intérêts diminuent. Le remboursement anticipé est avantageux lorsque le taux d’intérêt du crédit est élevé et la durée encore longue. S’il ne reste que quelques années à l’emprunteur avant de terminer de rembourser son crédit et si le taux d’intérêt est bas, le remboursement anticipé peut finalement ne pas être une bonne affaire, surtout si l’on se retrouve à devoir verser des indemnités.
Dans ce cas, l’emprunteur ferait mieux de placer son épargne quelque part ou la rémunération est intéressante. Mais si la durée de remboursement restant est plus longue que la période de remboursement déjà encouru, le remboursement anticipé peut être avantageux. Il ne faut pas oublier que les intérêts sur des crédits immobiliers donnent droit à des réductions d’impôts. Il faudra prendre en compte la perte de cet avantage fiscal lorsque l’on rembourse son prêt immobilier de manière anticipée.