Réduire vos charges fiscales, faire fructifier votre patrimoine, engranger des revenus supplémentaires ou préparer votre retraite… Les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses. Pour tirer le meilleur parti de votre achat immobilier, il est préférable de connaître les facteurs clés d’un investissement locatif
Pourquoi prendre un crédit pour acheter un bien locatif ?
La possibilité d’emprunter auprès d’un établissement financier pour réaliser un investissement immobilier locatif permet à l’investisseur de bénéficier de nombreux avantages, dont un taux d’intérêt favorable et, surtout, la possibilité d’acheter un immeuble de rapport sans avoir à réaliser d’importantes économies.
Ainsi, si l’on dispose de moyens financiers, il est légitime de se demander s’il est nécessaire de les mettre sur le marché de l’immobilier et, plus précisément, dans la gestion locative ?
Bien sûr, la rentabilité de cet investissement est attrayante ; cependant, est-elle suffisante pour y mettre toutes ses économies quand il est possible d’obtenir un crédit immobilier qui permettra de réaliser ce projet en toute sécurité ? En France, les taux sont suffisamment bas pour recourir à cette option.
D’autant plus que lorsque le plan d’investissement immobilier est bien pensé et qualitatif, il sera très facilement accepté par les organismes financiers.
La seule restriction est de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% à noter qu’en fonction de votre situation financière et des actifs dont vous disposez, la banque peut accepter un taux d’endettement légèrement supérieur.
Quel type de prêt pour un investissement locatif ?
Le prêt amortissable
Le principe est que vous remboursez simultanément le capital et les intérêts. Cette formule est plus adaptée aux investisseurs classiques, c’est-à-dire ceux qui ont une fiscalité modérée. Avec un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Vos mensualités sont composées des intérêts et du capital ainsi que d’une assurance invalidité-décès.
Vous payez un taux d’intérêt plus élevé au cours du premier mois de votre prêt. Puis, au fil du temps, vous êtes en mesure de rembourser des montants croissants de capital. La déduction des intérêts du revenu de votre bien est donc plus importante pendant les premières années. Le pourcentage d’intérêts déductibles diminuant avec le temps, l’optimisation fiscale liée à cette déduction perd peu à peu de son efficacité.
Le prêt in fine
Lorsque vous contractez un prêt in fine, vous payez les intérêts chaque mois et vous versez le capital en une seule fois à la fin du processus. Le coût mensuel est donc moins élevé que celui d’un prêt amortissable car il ne couvre que les intérêts et les primes d’assurance. Le capital est payé en une seule fois, à une date convenue au début du contrat.
Les intérêts sont calculés sur le capital total de l’ensemble du crédit. C’est pourquoi il est plus important. La déduction possible des intérêts de vos revenus imposés est donc conséquente pendant toute la durée du prêt. Cette formule permet de maximiser l’imposition de votre investissement locatif et d’en améliorer le rendement.
Comment faciliter l’obtention d’un prêt ?
Les banques examinent minutieusement tous les projets de financement avant de prendre une décision dans un accord de prêt.
Dans le cadre d’un investissement locatif, elles vérifient qu’il existe une demande locative sur la base d’informations démographiques et économiques. Elles s’assurent également que le marché n’est pas surchargé en raison de la création de nouveaux programmes immobiliers.
Par ailleurs les banques réalisent plusieurs estimations pour s’assurer que le coût d’achat est conforme à la valeur actuelle du marché dans la région pour une propriété similaire. Et elles tiennent également compte de la croissance rapide du marché de la revente.
Sachez que certaines banques ne prêtent qu’aux personnes qui ont terminé le paiement de leur résidence principale.
Attention aux passoires thermiques !
Les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F et les logements classés E en 2034.
Si vous décidez d’investir dans ce type de logement, vous serez tenu d’effectuer des travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et les faire sortir du statut de passoire thermique. Les banques s’appuieront sur les études réalisées par des professionnels et les devis d’artisans pour s’assurer que les rénovations produiront les résultats escomptés.
Dans le cas contraire, vous ne serez pas autorisé à louer, vous ne percevrez aucun loyer et votre bien sera dévalué… Et aux yeux de la banque, elle risque de rencontrer des difficultés pour récupérer son argent, vous risquez donc de vous voir refuser le crédit immobilier.
Quels sont les leviers de négociation pour les investisseurs ?
Il y a la possibilité de négocier le taux d’intérêt ainsi que les frais de dossier et les pénalités d’anticipation des remboursements. Il est préférable de payer les frais de dossier pour obtenir un excellent taux, par exemple.
Autre point à retenir, il n’y a aucune obligation de souscrire à l’assurance invalidité-décès fournie par l’établissement prêteur. Pour déterminer la meilleure offre, vous pouvez faire jouer la concurrence en utilisant par exemple notre comparateur d’assurances emprunteurs.
Le taux d’endettement différentiel n’est plus d’actualité !
Le taux d’endettement est aujourd’hui fixé à 35 %. Dans le passé, les sociétés de crédits pouvaient choisir la méthode différentielle pour calculer le taux d’endettement. Ce qui s’avérait particulièrement avantageux pour les investissements locatifs.
Malheureusement dorénavant le taux maximum est fixé à 35% et même si la banque possède encore une certaine latitude pour aller plus loin, ses largesses doivent être destinés prioritairement aux primo-accédants.
Le taux d’endettement est basé sur vos charges et vos revenus, pour les calculer voici les éléments que vous devez intégrer.
Comment calculez vos revenus ?
Vos salaires ainsi que vos bonus réguliers sont pris en compte. Vous pouvez également inclure 70 % des revenus qui seront générés par votre investissement.
Les banques peuvent par ailleurs prendre en compte la réduction d’impôt dont vous bénéficiez si vous réalisez un investissement immobilier défiscalisé (loi Pinel, loi Malraux, etc. ) ;
Comment calculez vos charges ?
Elles comprennent les remboursements de vos emprunts en cours, les éventuelles pensions alimentaires et les primes d’assurance emprunteur ;
Ne négligez pas l’apport personnel !
Il est possible d’emprunter de l’argent sans avoir à réaliser un apport personnel, mais il faut que votre dossier de financement soit irréprochable aux yeux de la banque, point souvent complexe. Ainsi réaliser un apport personnel de 10% facilitera grandement l’obtention de votre crédit.
Les dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier locatif
- La loi Pinel : Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% sur une période de 12 ans. Dans le cas où le bien est loué dans les plus brefs délais pour une durée prédéterminée ainsi qu’avec un loyer maximum.
- La loi Censi-Bouvard : ce dispositif permet des investissements locatifs dans des résidences orientées vers les services et permet une déduction fiscale de 11% dans la fourchette d’un prix maximum de 300.000 euros.
- Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) : est accordé si vous réalisez un achat locatif qui génère plus de 23 000 euros par an et si vos recettes fiscales représentent plus de 50 % de vos revenus annuels et que vous êtes enregistrés au RCS. Ce statut vous donne droit à une déduction totale des frais d’exploitation ainsi qu’à un amortissement fiscal (qui vous permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu sous certaines conditions) pendant toute la durée du prêt.
- Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : fait référence aux investissements locatifs qui génèrent moins de 23 000 euros de revenus locatifs annuels et à condition que ces revenus soient inférieurs à 50 % de vos revenus annuels, vous pouvez déduire les charges liées à l’investissement locatif, ainsi que les amortissements.
- La loi Malraux : elle concerne les biens qui sont classés en tant que patrimoine et encourage la rénovation des immeubles classés « monuments historiques ». Cette loi vous permet de soustraire le coût des travaux à réaliser de votre revenu global avec un maximum de 10 000 euros en échange de la mise en location pendant 9 ans du bien qui servira de résidence principale.