Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez réaliser quelques démarches. Or, avant d’aller de l’avant, vous devez bien définir votre projet, le montant que vous souhaitez emprunter, et les apports personnels que vous pourrez proposer à la banque. Votre dossier doit être suffisamment solide pour convaincre les banquiers.
Mais est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apports, c’est-à-dire sans fonds propres ? Qu’est-ce qu’un apport personnel au juste ? Comment obtenir un prêt à 110% ? Quels établissements de prêts proposent ce crédit immobilier ? Comment choisir l’assurance emprunteur pour ce type de prêt ? Réponses ci-dessous.
L’apport personnel, un critère essentiel évalué par les banques
Dans un premier temps, faisons le point sur ce qu’est un apport personnel. Il fait généralement partie des exigences des établissements de prêt, mais n’est pas toujours requis. En effet, il est possible d’obtenir un financement sans apport personnel. L’apport personnel est la somme personnelle que vous allez intégrer à votre acquisition immobilière. C’est une somme qui peut être utilisée pour couvrir les différents frais liés à l’obtention du crédit, à savoir les frais de dossier, les frais d’agence, et les frais de notaires, entre autres qui représentent entre 10 et 15% du prix d’achat du bien.
Si certaines banques refusent d’accorder des prêts sans apports, c’est parce que cela est risqué. D’ailleurs, depuis les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financières (HCSF) datant de décembre 2019, les banques sont encore plus exigeantes. Les nouvelles recommandations ont pour but de réduire les endettements des ménages. À savoir également que depuis janvier 2021, ces recommandations ont été assouplies. Le taux d’endettement maximum n’est plus de 33%, mais de 35%. Il est donc probable que les banques continuent à demander un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien.
Aussi, il est utile de souligner qu’aux yeux des banques, un demandeur de prêt qui a un apport personnel est un profil rassurant. Si vous arrivez à prouver à la banque que vous savez économiser, cela pourra rassurer la banque sur votre capacité d’épargne. Ce que vous devez retenir, c’est que la banque analysera vos revenus, la stabilité de vos revenus, la gestion de vos comptes, et votre situation. C’est là qu’entre en jeu votre apport personnel qui se présentera comme une indication positive sur vos capacités de remboursement.
Pourquoi demander un financement sans apport ?
Dans la plupart des cas, la demande d’un financement sans apport se fait par défaut, mais elle peut aussi se faire par choix. Si vous n’avez pas de fonds propres et si vous avez envie d’acquérir un bien immobilier, la solution est de faire une demande de crédit immobilier sans apport auprès d’un établissement de prêt, c’est-à-dire une demande de financement sans avoir mis de l’argent de côté. La banque ajoutera le coût des différents frais de l’opération au montant total du prêt.
Tant que votre dossier est solide, il n’y a pas raisons pour que la banque refuse de vous accorder un financement sans apport. Notez tout de même que cette solution engendre une augmentation du coût final du crédit, et que la décision finale revient au banquier. Or, le principal avantage du prêt à 110% est qu’il vous permet de financer vos projets immobiliers sans attendre de faire des économies.
Les conséquences de l’emprunt immobilier sans apport personnel
Avant de poursuivre vos démarches pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, renseignez-vous sur ce que cela implique. Il y a plusieurs conséquences dont vous devez être conscient, entre le montant du crédit qui augmente, la durée de remboursement qui est plus longue, les mensualités qui sont plus importantes, et le coût de l’assurance de prêt qui est plus élevé.
Il y a aussi le risque de surendettement si vous ne réglez pas vos mensualités comme indiqué dans les conditions d’obtention du prêt. N’hésitez pas à demander plus d’informations sur les conséquences d’un crédit sans apport.
Comment monter un dossier solide pour obtenir un prêt à 110% ?
Votre dossier doit être exemplaire. C’est ce qui va convaincre les banquiers que vous êtes en mesure de rembourser votre crédit. Plusieurs points seront analysés une fois le dossier transmis, il est donc nécessaire de bien se renseigner sur les exigences des établissements de prêt avant de monter un dossier.
Si besoin, demandez à un courtier de vous accompagner dans les démarches. Le professionnel vous aider à trouver les offres les plus intéressantes et à monter un dossier solide, et vous communiquera la liste des documents essentiels comme les avis d’imposition, le contrat de travail, les relevés de compte bancaire, et les bulletins de salaire.
En suivant les conseils ci-dessous, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immo sans apport :
- Vous devez prouver que vous avez des revenus stables. Si vous êtes salarié en CDD ou si vous exercez un métier à risque, il se peut que le banquier refuse de vous accorder le prêt. En revanche, si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI, vous avez de grandes chances d’obtenir le prêt sans apport.
- Vous devez démontrer que vous êtes capable de gérer vos comptes. Les banquiers ne seront pas rassurés de voir que vous avez des découverts. Pour obtenir le financement sans apport, vous devez nécessairement prouver la tenue exemplaire de vos comptes.
- Vous devez vous assurer d’avoir un reste à vivre convenable après le paiement de vos mensualités. Votre niveau de vie doit rester correct, et cela sera évalué par le banquier. De même, votre saut de charge doit être raisonnable.
- Vous devez mettre l’accent sur votre projet s’il s’agit d’un investissement locatif, car pour ce type de projet, les banquiers sont plus enclins à accorder les prêts sans apport.
En plus de monter un dossier sérieux, vous devez aussi comparer les banques avant d’aller de l’avant avec la demande d’un crédit immobilier sans apport. Il faut que l’établissement de prêt que vous choisissez vous propose une offre intéressante. Définissez déjà votre profil d’emprunteur et vos besoins, et essayez de rassurer l’organisme prêteur avec une caution. Si vous n’avez pas d’apport, vous pourrez demander à une tierce personne de se porter garant pour vous, sans avoir à demander un financement à 110%.
Quelles alternatives au crédit immobilier 110% ?
Il n’existe pas d’alternatives au prêt immobilier à 110%, mais il existe des aides pouvant augmenter la somme que vous pourrez obtenir. Parmi ces aides, il y a :
Le prêt à taux zéro
Si vous achetez ou faites construire votre résidence principale, vous êtes éligible à ce prêt. Également appelée PTZ, cette aide financière vous permet d’obtenir un financement et peut être cumulée avec les prêts immobiliers classiques, les prêts conventionnés, et les prêts d’accessions sociales. Elle est accordée sous conditions de revenus et de localisation du bien à acheter ou à construire. Attention, pour l’obtenir, vous ne devez pas avoir été propriétaire d’un bien au cours des deux dernières années.
Le prêt action logement
Vous pourrez compléter votre prêt sans apport avec le prêt action logement. Cette aide sert à financier partiellement l’achat ou la construction de la résidence principale. Son avantage est qu’il a un taux préférentiel. C’est une aide qui s’adresse aux salariés des entreprises privées de plus de 10 employés. La demande doit être adressée à l’employeur.
Il existe un autre prêt pouvant vous aider à compléter votre financement sans apport personnel. Celui-ci est connu comme le prêt à l’accession sociale soit PAS. Si vous êtes dans la catégorie des ménages modestes et si vous respectez les critères de ressources mis en place par l’État, vous pourrez demander ce crédit conventionné. À savoir que le prêt PAS peut être utilisé pour financer la totalité de l’acquisition, ce qui n’est pas le cas du prêt à taux zéro et du prêt action logement.
Quelle assurance pour le prêt immobilier sans apport ?
L’établissement de prêt vous proposera une assurance emprunteur au moment de vous accorder le prêt. Celle-ci est demandée pour couvrir les risques de non-remboursement du crédit. Pour les prêts immobiliers sans apport, c’est-à-dire les prêts à 110%, le taux nominal du crédit peut être plus élevé que celui des prêts immobiliers avec apport. Si tel est le cas, notez qu’il est dans votre intérêt d’optimiser votre TAEG avec l’assurance de prêt.
Il est d’ailleurs utile de souligner que selon la loi Lagarde, vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance de prêt de la banque. Vous vous réservez le droit de choisir vous-même votre assureur tant que les garanties que vous souscrivez sont équivalentes à celles proposées par la banque. À savoir également que selon la loi Hamon, vous pourrez changer d’assurance emprunteur soit à la date d’anniversaire du contrat soit à tout moment lors de la première année de crédit.
En conclusion
En somme, il est possible d’emprunter sans apport personnel, mais tout dépend de votre profil d’emprunteur, et de l’établissement de prêt. Si vous êtes primo-adhérent ou jeune actif, vous avez plus de chances d’obtenir ce type de prêt. Si les banques refusent de vous accorder un financement sans apport, notez que vous avez toujours l’option de la caution, comme nous l’avons souligné. Enfin, les prêts aidés peuvent augmenter votre capacité d’emprunt, alors songez-y !