Prêt immobilier : tout ce qu’il y a à savoir sur la caution

Publié le 28 mars 2022mis à jour le 15 novembre 2022

Prêt immobilier

Bien souvent, les établissements de prêt exigent une garantie à l’emprunteur. Il s’agit là d’une précaution mise en place par les banques et les organismes de prêt pour assurer le remboursement du prêt en cas de difficultés. Si c’est ce que vous demande la banque, vous devrez donc trouver une personne qui accepte de se porter garante pour vous.

Dans le cas où vous n’arrivez pas à rembourser votre emprunt, cette personne devra honorer vos dettes. La caution est-elle obligatoire pour les prêts immobiliers ? Quel est le fonctionnement de la caution bancaire ? Comment l’obtenir ? Quel est le coût du cautionnement de crédit immobilier ? Nous faisons le point dans cet article.

Les types de garanties demandées par les banques

Avant de vous accorder un prêt immobilier, les banques et les établissements de prêt vont analyser votre dossier et votre capacité d’emprunt et d’endettement. Vous aurez à souscrire une assurance de prêt immobilier pour garantir le remboursement de votre emprunt en cas de difficultés financières, de perte d’emploi, d’incapacité/d’invalidité, ou de décès. Cette assurance n’a aucun caractère obligatoire, mais est généralement demandée par les organismes de prêt.

Si votre profil d’emprunteur est à risques, la banque vous demandera des garanties. Parmi les différents types de garanties pouvant être exigées par les banques, il y a l’hypothèque, le privilège de deniers (PPD), et la caution. Le fonctionnement de l’hypothèque est assez simple : si vous n’arrivez plus à rembourser votre prêt immobilier, la banque se réserve le droit de saisir votre bien et de le mettre en vente. En ce qui concerne le PPD, il ne peut pas être utilisé pour les biens en VEFA/CCMI ou pour financer des travaux.

Dans la plupart des cas, c’est la caution de prêt immobilier qui est choisie. Pour les établissements de prêt, il s’agit là de la solution la plus simple, car ils n’ont aucune démarche à réaliser. En cas de non-remboursement du prêt, ce sont les organismes de cautionnement qui se chargent des procédures judiciaires. À savoir que si la banque est d’accord, le transfert du prêt garanti sur une nouvelle acquisition peut se faire. Cela est applicable seulement dans le cas d’une acquisition immobilière auprès de la même banque.

La caution de prêt immobilier, qu’est-ce que c’est au juste ?

La caution de prêt immobilier est un type de garantie de prêt immobilier. L’emprunteur demande à une personne de se porter garant pour lui. Cela implique un engagement du garant qui doit se charger du remboursement de l’emprunt si l’emprunteur ne peut plus honorer ses mensualités. Le garant peut être une personne physique ou une personne morale (un organisme de cautionnement). Avant de donner son accord pour le cautionnement du prêt immobilier, l’établissement prêteur vérifiera les ressources financières de la personne qui se porte garant.

Par ailleurs, il faut noter que seuls les particuliers et les SCI familiales résidant en France sont éligibles au cautionnement. Il faudra que le prêt immobilier soit utilisé pour acquérir un logement en France. Les achats de biens immobiliers en dehors de la France ne sont pas concernés par le prêt immobilier. De même, il n’est pas possible d’utiliser le prêt immobilier pour réaliser des travaux. Cependant, vous restez libre d’utiliser le bien acheté comme logement principal ou de le louer.

Enfin, bien souvent, la caution de prêt immobilier est confondue avec l’assurance de prêt immobilier. L’assurance emprunteur est activée lorsque vous vous retrouvez dans l’incapacité de rembourser votre prêt en cas d’invalidité, de perte d’emploi ou de décès. Elle n’est pas obligatoire, mais est généralement exigée par les banques. Quant à la caution de prêt immobilier, elle intervient au bout de 4 échéances impayées.

Quand expire l’engagement de la caution de prêt immobilier ?

L’engagement de caution de prêt immobilier expire dans plusieurs situations. Tout dépendra de la date prévue dans l’acte de caution. Si aucune date n’est prévue, l’engagement s’arrête lorsque le prêt est entièrement remboursé par le débiteur. L’engagement peut aussi porter sur une partie du prêt immobilier, et non la totalité. Si tel est le cas, cela sera mentionné dans l’acte de caution.

Le décès du débiteur et le décès de la caution (si l’acte le prévoit) engendrent également la fin du contrat de prêt, et donc de la caution de prêt immobilier. Si aucune mention n’est faite en ce qui concerne le décès de la caution dans l’acte de cautionnement, ce sont les héritiers qui devront se charger du remboursement intégral du prêt.

À savoir avant de se porter garant d’un prêt immobilier

Une personne qui se porte garante d’un prêt immobilier doit bien s’informer sur ce que cet engagement implique. La première chose à savoir est que le garant peut se rétracter, et qu’il dispose du même délai de réflexion que l’emprunteur. Ensuite, il faut noter que la personne désignée comme caution a le droit de demander des délais de grâce en cas de difficultés financières. Ces délais sont de 24 mois maximum.

Un autre point important à connaître avant de se porter garant d’un crédit immobilier est que si l’emprunteur se retrouve dans une situation de surendettement, aucune remise de dette ne sera accordée au garant. En d’autres termes, le plan de redressement ne concerne pas le garant qui devra rembourser le crédit dans les délais convenus.

Si la personne se portant garante du prêt immobilier décède, ce sont les héritiers qui devront se présenter comme caution. C’est aussi là qu’intervient l’assurance de prêt immobilier. Pour rappel, cette assurance n’est pas obligatoire, mais souvent exigée par les établissements de prêt pour couvrir le décès (au minimum).

Dans le cas où l’emprunteur se retrouve dans une situation où il peut honorer ses dettes, il peut racheter le crédit et ainsi libérer la personne qui s’est portée garant. Enfin, pour les emprunteurs qui n’ont pas de proches pouvant ou acceptant de se porter garants pour leur prêt immobilier, la solution est de se rapprocher d’une mutuelle ou d’une société de caution financière.

Qu’est-ce que l’acte de caution au juste ?

Un acte de caution doit être établi. Cela peut se faire directement entre la banque et la personne qui se porte garant, ou à travers un notaire. Si l’acte est réalisé sans passer par un notaire, il s’agit alors d’un acte « sous signature privée » ou « sous seing privé ». Si l’acte est réalisé chez un notaire, on parlera alors d’un acte « authentique » qui ne nécessite aucune mention manuscrite. C’est le notaire qui se chargera de l’établissement de l’acte de caution. Dans tous les cas, la personne qui se porte caution pour le prêt immobilier obtiendra une copie signée de l’acte et toutes les informations relatives au prêt immobilier.

Par ailleurs, il est utile de mettre en avant les mentions que doit obligatoirement comporter l’acte de caution :

La somme à cautionner

La somme à cautionner doit être mentionnée dans l’acte de caution. Cela doit se faire en chiffres et en lettres. S’il y a une différence entre les deux, il faudra se fier à la somme en lettres. À savoir que le garant peut aussi mentionner une somme maximale de dettes. Si le remboursement dépasse cette somme, il ne sera pas tenu de le régler.

La durée de la caution

Il est important de noter que la caution ne peut pas être dénoncée avant la date prévue dans l’acte. Or, si aucune date n’est mentionnée dans l’acte, la personne qui se porte garant peut revenir sur sa décision à tout moment, et devra régler seulement les sommes dues avant la dénonciation.

La mention manuscrite

Dans l’acte de caution, doit figurer la mention manuscrite suivante : « En me portant caution de X dans la limite de la somme de X couvrant le paiement du prêt principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de X, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même ». Cette mention est retrouvée dans l’article L.313-7 du code de la consommation. Il faudra également que le garant signe l’acte.

Pour les cautions solidaires, c’est la mention manuscrite suivante qui doit apparaître dans l’acte de caution : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ». Une mention définie par l’article L331-2 du code de la consommation, et qui nécessite la signature du garant. Si cette mention manuscrite ne figure pas sur l’acte de caution, la caution solidaire se transformera en caution simple.

Les obligations d’informations de l’établissement de prêt

Chaque année, l’établissement de prêt doit obligatoirement vous donner les informations relatives à la caution, notamment le montant restant dû, le terme de l’engagement de caution, et la possibilité et les conditions de révocation. En effet, jusqu’à la fin du crédit immobilier, la banque ou l’organisme de prêt est tenu de vous informer de la caution. Cela doit se faire au plus tard le 31 mars de chaque année, et est applicable même si le garant est mis en demeure par le créancier. Les informations sont transmises via courrier, et cela peut être facturé par l’établissement de prêt.

Si la banque ne respecte pas cette obligation d’information, la personne qui s’est portée garant n’a aucune obligation de régler les intérêts générés par le crédit, notamment pour la période entre la date précédente d’information et celle de la nouvelle information. Qui plus est, en cas de retard de paiement, l’établissement de prêt doit obligatoirement en informer le garant. Le garant doit savoir que selon l’article L.313-9 du code de la consommation, ce retard peut engendrer son inscription sur le FICP (Fichier National des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers). Si cette information n’est pas communiquée, l’établissement de prêt ne pourra pas exiger le remboursement des pénalités et des intérêts de retard.

Enfin, il y a aussi ce qu’on appelle la quittance subrogative, soit un document qui doit être remis à la personne qui se porte caution. Ce document permet à cette personne de se retourner contre le débiteur pour obtenir le remboursement des sommes qu’elle a réglées pour lui.

Le coût de la caution de crédit immobilier

La caution de crédit immobilier engendre des frais qu’il est nécessaire de prendre en compte. Parmi ces frais, il y a la commission due à l’organisme de cautionnement, et les versements au fonds mutuel de garantie. Pour information, ce dernier vous est retourné si le remboursement du prêt s’est fait selon l’accord, c’est-à-dire sans retard de paiement. Enfin, ce qu’il faut aussi savoir, c’est que le coût de la caution de prêt immobilier peut être de 1,2% du montant du crédit. Un pourcentage qui ne peut être négocié, mais qui diffère selon l’âge de l’emprunteur et du garant.

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