L’acquisition d’une maison ou d’un appartement est un projet qui doit être bien préparé, car cela a un coût. Pour financer l’achat d’un logement, il est assez commun de contracter plusieurs prêts. C’est là qu’intervient le prêt gigogne, une formule qui vous permet de réunir tous vos crédits pour avoir une mensualité au lieu de plusieurs mensualités. Cela peut aussi aider à faire baisser le coût total de l’emprunt immobilier.
Comment fonctionne le prêt gigogne au juste ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Quel est son impact sur l’assurance de prêt immobilier ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le prêt gigogne, également appelé prêt lissé et prêt emboîté.
Définition et principe du prêt gigogne
Le prêt gigogne est une formule qui se compose de deux parties notamment d’un premier prêt à rembourser dans un délai relativement court, et d’un deuxième prêt à rembourser sur plus longue durée. Concrètement, vous obtenez deux prêts au lieu d’un. L’avantage est que vous bénéficiez d’un taux préférentiel pour le crédit à courte durée.
Le taux du prêt à court terme peut être de 1% et celui du prêt long peut être de 1,5%. Vous profiterez ainsi d’un taux lissé de 1,25%, et vous arriverez à économiser sur les intérêts ce qui représente un avantage financier. Du moins, c’est là un cas de figure. Il existe différents types de combinaisons et tout va dépendre de votre prêt principal, de vos prêts complémentaires et de leurs durées.
Le principe du prêt lissé est assez simple. Vous devez dans un premier temps vous charger du remboursement du prêt court. En parallèle, vous allez payer les intérêts du crédit long. Ce n’est qu’après le remboursement total du prêt court que vous aurez à régler les mensualités du capital du crédit long. Vous n’aurez pas deux mensualités différentes, mais plutôt une seule mensualité identique pendant toute la durée du crédit.
Les différents types de lissages de prêts
Différentes combinaisons sont possibles. Le prêt lissé peut vous permettre de réduire les mensualités et d’augmenter la durée du prêt, de réduire les mensualités et conserver la durée du prêt, ou d’augmenter les mensualités et réduire la durée du prêt. Voici les différents cas de figure :
Baisser les mensualités et allonger la durée du prêt
Avec le prêt lissé, vous pourrez réduire votre mensualité globale et allonger la durée de votre prêt principal. L’avantage est que vous profiterez de mensualités plus légères en début de prêt. L’établissement de prêt va faire baisser la mensualité en retirant le montant des mensualités des prêts complémentaires des mensualités du prêt principal. Une fois les prêts complémentaires remboursés, vous devrez vous charger des mensualités de votre prêt principal, qui auront augmenté.
Baisser les mensualités et conserver la durée du prêt
Voici un autre cas de figure : vous pourrez faire baisser vos mensualités sans changer la durée du prêt. Autrement dit, tous les prêts peuvent être lissées et garder la même durée d’emprunt. Ce cas a un avantage sur le premier mentionné ci-dessus. Même si la réduction des mensualités est moins importante, la réduction du coût global sera assez conséquente. Attention, si tous les prêts ont la même durée, le lissage ne permettra pas de réduire le coût global du prêt.
Augmenter les mensualités et diminuer la durée du prêt
Votre banquier peut augmenter vos mensualités si vous êtes capable de rembourser l’ensemble de vos prêts. Il s’agit ici de rembourser les prêts complémentaires dans un premier temps, et ensuite de rembourser le prêt principal. Les mensualités seront lissées et seront d’un montant constant. C’est un moyen de réduire la durée du prêt et le coût total du prêt. À noter que la banque analysera votre taux d’endettement qui doit être inférieur a 33%.
Quels sont les avantages du prêt lissé ?
En optant pour le prêt gigogne, vous arriverez à faire des économies sur le taux d’intérêt, mais aussi sur votre assurance de prêt immobilier. Pour rappel, la plupart des banques et des établissements de crédit exigent la souscription d’une assurance emprunteur. Il n’y a aucune loi qui oblige les emprunteurs à la souscrire, mais les banques peuvent refuser de vous accorder un prêt si vous ne la souscrivez pas. Il n’est pas impossible de trouver une assurance de prêt immobilier sans assurance, mais cela reste assez rare. De manière générale, les établissements prêteurs préfèrent jouer sur la sécurité, que le demandeur du prêt soit un profil à risques ou non.
Comme pour le taux d’intérêt, le coût de l’assurance sur le prêt court sera moindre. Une fois que vous aurez remboursé le prêt le plus court, vous n’aurez que le capital et l’assurance du prêt le plus long à payer. Vos mensualités peuvent être revues à la baisse, car vous n’aurez plus l’assurance du crédit court à payer. Les économies que vous pourrez faire sur votre assurance de prêt immobilier sont importantes. C’est l’un des points forts de la formule de prêt connue comme le prêt gigogne.
Prêt lissé : qu’en est-il des inconvénients ?
Le prêt lissé présente également quelques points faibles qu’il est nécessaire de mettre en avant avant d’opter pour cette formule de prêt. Le principal inconvénient est que le dossier requis pour ce type de prêt est assez particulier. Malheureusement, il n’est pas toujours évident de monter un tel dossier, soit un dossier de prêt double ligne, et il se peut que les banques ne connaissent même pas cette formule, et soient donc dans l’incapacité de vous aider. Les démarches peuvent alors être plus compliquées que prévu.
Si les banques proposent le prêt lissé et le montage d’un tel dossier, elles vous facturent alors les frais de dossiers. Ceux-ci peuvent être assez conséquents, et peuvent être d’au moins 1% du montant total du prêt immobilier. Les frais peuvent être forfaitaires ou proportionnels au montant. Vous aurez certainement à passer par un courtier pour le montage de votre dossier de prêt lissé. Cela engendre un coût supplémentaire, mais vous permet aussi de remettre un dossier complet à l’établissement de prêt.
Choisir une assurance pour le prêt double ligne
La banque vous proposera une assurance de prêt, et il n’y a rien qui vous oblige à l’accepter. Vous pourrez choisir vous-même votre assureur. Or, les garanties doivent répondre aux exigences de l’établissement de prêt. En principe, les assurances souscrites auprès de compagnies d’assurances externes aux établissements bancaires sont moins coûteuses. Le niveau de protection est personnalisable et les tarifs sont bien plus abordables que ceux de la banque.
Passer par un assureur externe, c’est faire ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Les cotisations dépendront du capital restant dû, mais peuvent aussi être calculées en fonction du capital emprunté. Tout dépend de la compagnie d’assurance. Dans le meilleur des cas, les cotisations se font en fonction du montant restant dû. La prime d’assurance diminuera en même temps que le montant du prêt, ce qui est avantageux pour vous.
Aussi, vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur une année après avoir obtenu votre prêt immobilier. Cela est possible grâce à la loi Hamon. Selon la loi Bouquin, vous pouvez résilier votre contrat actuel tous les ans pour choisir une assurance au tarif plus intéressant. Il faudra tout de même que le nouveau contrat d’assurance de prêt comprenne les mêmes garanties que l’ancien contrat. Vous devrez aussi envoyer un préavis a votre assureur deux mois avant la souscription du nouveau contrat.
En conclusion
Un double crédit et des mensualités lissées, voilà en quoi consiste le prêt gigogne. Sous cette formule de prêt, vous arrivez à réduire le coût total de votre emprunt immobilier, et en payant une mensualité fixe. Or, comme nous avons pu le voir dans cet article, c’est une formule encore méconnue du public, et qui n’est pas systématiquement proposée par toutes les banques.
En réalité, seules quelques banques proposent des prêts lissés. Pour gagner du temps dans vos recherches et pour pouvoir monter un dossier double ligne, il vous faudra nécessairement passer par un courtier.