L’acquisition d’un bien immobilier engendre de nombreux frais. Si vous n’avez pas les fonds nécessaires, vous pourrez vous rapprocher des banques pour faire une demande de crédit. Avec la somme que vous obtenez si votre dossier est validé, vous pourrez financer votre future résidence principale, votre résidence secondaire ou faire un investissement locatif.
Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque vous demandera de souscrire une assurance de prêt, ce qui fait systématiquement augmenter le coût final de vos mensualités. Au même titre que l’assurance emprunteur, il y a ce qu’on appelle les frais de garantie. Quel est l’impact de ces frais sur le montant total du prêt immo ? Pourquoi ces frais sont-ils appliqués ? De quel montant parle-t-on ?
Les frais de garantie, de quoi s’agit-il au juste ?
Avant toute chose, voyons ce que sont les frais de garantie. Pour assurer le remboursement du prêt immobilier même en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, les banques exigent des garanties financières et des dispositifs de sûreté. Il est d’ailleurs nécessaire de bien faire la différence entre la garantie du prêt immobilier et l’assurance de prêt immobilier. L’assurance de prêt, pour rappel, permet seulement de couvrir l’emprunteur en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité partielle ou permanente.
Il peut arriver qu’un emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser ses mensualités, et que cela ne soit pas pris en charge par l’assurance emprunteur. Lorsque cela arrive, c’est la garantie du prêt qui sera utilisée pour rembourser le prêt immobilier. À savoir également qu’il est obligatoire de souscrire une garantie pour tous les crédits immobilier. En effet, quel que soit le montant du prêt et quel que soit le profil de l’emprunteur, il est nécessaire de souscrire une garantie. Les critères de celles-ci peuvent être définis par l’établissement de prêt.
Quelles garanties pour le prêt immobilier ?
Vous pourrez choisir entre les 3 types de garanties de crédit immobilier à savoir la caution, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers. Voici les caractéristiques de ces garanties :
La caution
Il est assez facile de mettre en œuvre la caution. C’est une garantie qui ne requiert aucune intervention notariale. C’est simplement un acte sous seing privé. Choisir la caution, c’est passer par une société de cautionnement.
Il peut s’agir d’une mutuelle ou d’un organisme financier, ou encore d’une personne physique. Le fonctionnement de la caution est assez simple : l’organisme de cautionnement reçoit une rémunération pour se porter garant pour vous. Une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, vous pouvez, en tant qu’emprunteur, récupérer une partie des frais de la caution.
L’hypothèque
L’autre type de garantie financière est l’hypothèque. À l’inverse de la caution, il faut nécessairement passer par un notaire pour faire hypothéquer un bien immobilier. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre prêt immobilier, votre banque pourra saisir votre bien immobilier et le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues. À noter que si vous arrivez à rembourser votre crédit de manière anticipée, vous devrez prévoir des frais de mainlevée.
Le privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie que vous pourrez donner à votre banque. Son fonctionnement est similaire à l’hypothèque, sauf qu’il ne concerne que les biens achevés et les achats de terrains.
Il doit être réalisé chez un notaire, dans un acte notarié. Cette garantie permet à l’établissement de prêt de devenir propriétaire sur vos autres créanciers. En cas de non-paiement des mensualités, la banque sera remboursée en premier. Le bien sera saisi et mis en vente. Comme pour l’hypothèque, en cas de remboursement anticipé du prêt, il faudra prévoir des frais de mainlevée.
Le montant des frais de garanties pour un crédit immo
Comme l’assurance de prêt, les frais de garantie ont un impact sur le coût total du prêt immobilier. Même si le prix que vous devrez payer dépend de la garantie choisie et du montant que vous empruntez, il faut savoir que les garanties les plus coûteuses sont les garanties hypothécaires, notamment l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers. Pour ces deux garanties, votre notaire pourra vous donner les coûts exacts.
La caution et les frais de garantie
Si vous passez par un organisme spécialisé pour la caution, sachez que vous pourrez récupérer une partie des frais a l’échéance du prêt immobilier. Les frais de la caution sont généralement moins importants que ceux de l’hypothèque et du PPD. C’est la solution la moins onéreuse, car les frais sont repartis entre la commission acquise à l’organisme de cautionnement et le versement au fonds mutuel de garantie.
L’hypothèque et les frais de garantie
Pour l’hypothèque, vous devrez prévoir des frais assez importants. Vous devrez régler la taxe de publicité foncière qui est d’environ 0.71% du capital emprunté et des accessoires garantis, notamment les intérêts. Les frais comprennent les frais du notaire (TTC), la TVA, la contribution de sécurité immobilière, et les déboursés. Les émoluments de formalités et débours incluent la rédaction du dossier et l’inscription de l’hypothèque.
Le PPD et les frais de garantie
Le privilège de prêteur de deniers engendre des frais d’inscription qui sont souvent moins importants que ceux de l’hypothèque. Ici, il n’y a pas de taux de publicité foncière. Les frais sont d’environ 0,8% du montant du prêt. À cela s’ajoute une somme forfaitaire de 500 euros. Le calcul des frais de PPD tient compte des émoluments du notaire, la contribution à la sécurité immobilière, les émoluments de formalités et débours, et les frais de mainlevée (en cas de remboursement anticipé).
Est-il possible de négocier les frais de garantie ?
Comme nous l’avons vu, la garantie qui engendre le moins de coûts est la caution. Elle a un autre avantage : elle peut être négociée contrairement à l’hypothèque et au privilège de prêteurs de deniers. Si l’hypothèque et le PPD ne sont pas négociables, c’est simplement parce que leurs frais se composent des taxes et des émoluments des notaires. Ainsi, si vous choisissez la caution comme garantie financière, vous avez la possibilité de négocier les frais de garantie, et faire jouer la concurrence entre les différents organismes de cautionnement.
Si la négociation des frais de garantie n’est pas possible, vous devrez alors essayer de négocier les autres frais liés à votre prêt immobilier. Parmi les différents frais qui viennent s’ajouter au coût final de votre crédit immobilier, il y a :
Le taux d’intérêt du crédit immobilier
Tous les prêts immobiliers s’accompagnent d’un taux d’intérêt. Le montant de l’intérêt dépend de la somme que vous empruntez et de la banque. Vous pourrez, bien entendu, négocier le taux d’intérêt de votre prêt. Aussi, il est dans votre avantage de comparer les offres de différents établissements de prêt avant de faire un choix. De cette manière, vous êtes certain de profiter du meilleur taux.
Au moment de comparer des offres de crédit immobilier, vérifiez bien le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). C’est ce qui englobe les frais liés au crédit immobilier notamment les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie, et les frais de courtage. À noter d’ailleurs que les banques sont dans l’obligation d’indiquer le TAEG sur la Fiche Standardisée d’Information. Ce document vous est remis au moment de votre première simulation de crédit.
Les frais de dossier
En plus des frais de garantie et du taux d’intérêt, vous devrez également prévoir des frais de dossier. Bien souvent, ces frais sont conséquents et augmentent le coût final de votre prêt immobilier. Là encore, il est possible de négocier les frais de dossier. Mais comme pour le taux d’intérêt, la négociation dépend essentiellement de la banque. Certains établissements bancaires peuvent même éliminer les frais de dossier. N’hésitez pas à vous rapprocher de différentes banques pour en savoir plus sur la négociation des frais de dossier.
Les coûts de l’assurance emprunteur
Bien que l’assurance emprunteur ne soit pas une obligation légale, elle est dans la plupart des cas exigée par les établissements de prêt. Pour les banques et les organismes de prêt, il s’agit là d’une sécurité. En effet, l’assurance de prêt immobilier permet de couvrir les risques liés au décès et à la validité de l’emprunteur. Parfois, la formule peut comprendre des garanties complémentaires comme la garantie perte d’emploi. Comme vous pouvez vous en douter, le coût de l’assurance emprunteur dépendra du montant que vous allez emprunter, et de l’établissement de prêt contacter.
Quoi qu’il en soit, l’assurance emprunteur a un impact sur le coût final du crédit immobilier. Au moment de demander votre prêt immobilier, la banque vous proposera une assurance de prêt. Vous n’êtes pas obligé d’accepter cette offre. Vous pourrez opter pour la délégation d’assurance comme le stipule la loi Lagarde.
Selon le dispositif, vous êtes libre de choisir vous-même votre assurance de prêt. Ainsi, vous pourrez contacter différentes compagnies d’assurance et comparer leurs offres d’assurance de prêt. Attention, car la délégation d’assurance est possible seulement si vous souscrivez une assurance comprenant des garanties au moins équivalentes à celle du contrat proposé par la banque.
En conclusion
Comme nous l’avons souligné, toute procédure de financement inclut la souscription d’une garantie. À vous de choisir entre la caution, l’hypothèque et le PPD. Si vous ne savez pas quelle garantie financière choisir, demandez l’aide d’un professionnel qui vous orientera vers le meilleur choix selon vos besoins et votre profil d’emprunteur.
Dépendant du type de garantie choisie, vous pourrez récupérer une partie des frais de garantie. Enfin, il est utile de rappeler que la garantie financière est un dispositif qui vient compléter l’assurance emprunteur. En cas de défaut de paiement non lié à un décès, à une maladie ou à une invalidité, la banque actionnera la garantie financière que vous avez choisi pour récupérer la somme qu’elle vous a prêtée.