Prêt in fine : quels sont ses avantages et inconvénients ?

Publié le 20 janvier 2022 dans Prêt immobilier

Pour obtenir un prêt in fine, il faut avant tout être un excellent gestionnaire et avoir pour projet l’achat d’un logement locatif. C’est un type de crédit qui s’adresse particulièrement aux personnes fortunées qui souhaitent investir tout en réduisant leur imposition et en se constituant un patrimoine.

Essentiellement, la banque vous propose un remboursement à un taux plus élevé, mais vous donne aussi la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos impôts. Comment fonctionne un prêt in fine ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Voici tout ce que vous devez savoir sur ce prêt qui concerne principalement les investissements immobiliers.

Le prêt in fine, qu’est-ce que c’est et quel est son taux ?

Il existe différents types de crédits. Celui qui concerne les investissements immobiliers est connu comme le prêt in fine. Il est très différent du prêt immobilier amortissable, car son taux est fixe tout au long du crédit. Pendant la durée du crédit, vous êtes tenu de verser les intérêts et les frais d’assurance à l’établissement de prêt. À la dernière mensualité, vous devez rembourser l’intégralité du capital prêté.

Comparé au taux du prêt immobilier classique, celui du prêt in fine est plus élevé. Le taux est supérieur pour la simple et bonne raison que le risque est plus important pour la banque. La banque doit s’assurer que l’emprunteur puisse rembourser une grosse somme en une fois, et donc qu’il puisse provisionner progressivement le remboursement du prêt.

En somme, les intérêts s’appliquent sur le capital emprunté fixe pendant toute la durée du prêt, et le capital n’est pas remboursé mensuellement comme c’est le cas des autres crédits.

Comment les banques garantissent l’emprunt ?

Placement unique

Vous obtenez 100% de la somme empruntée sous forme d’épargne ou sous forme de placements financiers. La somme doit être placée sur un compte épargne bloqué à la souscription au contrat. Pendant toute durée du crédit, c’est la banque qui se chargera de garantir ces sommes.

Placement partiel

Comme son nom l’indique, il s’agit ici d’un placement partiel. Vous disposez d’un apport que vous devrez placer et bloquer sur un compte d’épargne. Cette somme devra être complétée par une mensualité. Le montant de la mensualité est défini selon le capital restant à rembourser en fin de contrat. Comme pour le placement unique, la banque bloquera ces sommes pendant la durée du crédit.

Placement régulier

Ce sont les revenus générés par votre investissement qui vous permettra de rembourser votre crédit. L’établissement bancaire vous demandera de placer vos revenus sur un produit financier. Celui-ci devra être de type assurance-vie.

Prêt in fine, quels avantages ?

Même si le taux d’intérêt du prêt in fine est plus important que celui du prêt immobilier classique, ce type de prêt présente quelques avantages qu’il est intéressant de mettre en avant :

Déduction des intérêts d’emprunt

Le taux du prêt in fine est supérieur à celui du prêt immobilier classique. Or, cette différence dans le montant des intérêts versés constitue tout l’intérêt de ce type de crédit. En effet, les lois fiscales françaises permettent aux investisseurs de déduire les intérêts de leur emprunt immobilier de leurs revenus locatifs imposables. Cela a été mis en place pour encourager l’investissement immobilier locatif.

La déduction peut être de 100%, ce qui permet à l’emprunteur de compenser la charge d’intérêts plus élevés. Il est, par ailleurs, nécessaire de bien se renseigner sur les lois de défiscalisation immobilières classiques, car l’avantage du prêt in fine peut être cumulé avec d’autres avantages fiscaux.

Déficit foncier

Il y a aussi ce qu’on appelle le déficit foncier. Dans le cas où les intérêts déductibles sont supérieurs au revenu net de la location, vous pourrez déduire le prorata restant du reste de votre imposition. Attention, car cela peut se faire dans la limite de 10 700 euros par an.

Charge des intérêts

Vous aurez le choix de bloquer un apport ou de verser les loyers que vous percevez de votre investissement sur un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, les versements se feront mensuellement, et vous percevrez les intérêts de votre épargne pendant toute la durée de votre prêt in fine. Ce qu’il faut noter, c’est que la charge des intérêts produits par le crédit sera diminuée par la charge des intérêts produits par l’épargne.

Quels sont les risques du crédit in fine ?

Comme toute autre solution de crédit, le prêt in fine présente aussi quelques risques. Le premier risque est celui de la défaillance de locataire. Il y a aussi le risque d’absence du locataire, ce qui peut déséquilibrer les revenus mensuels.

Autre risque : en cas de baisse de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), le loyer baisse aussi. Enfin, il ne faut pas oublier qu’il peut y avoir une baisse de la rémunération de l’épargne sur laquelle les mensualités sont placées.

Qu’est-ce que le prêt hypothécaire in fine au juste ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour l’obtention du prêt in fine, vous pourrez considérer le prêt hypothécaire. Concrètement, vous mettez en gage le bien que vous envisagez d’acheter ou un autre bien que vous possédez déjà. C’est un gage de sécurité pour la banque qui pourra vendre le bien aux enchères en cas de non-remboursement du prêt.

Il est d’ailleurs utile de souligner que le prêt avec nantissement est plus répandu que le prêt hypothécaire in fine. Si le prêt hypothécaire in fine est moins populaire, c’est parce qu’il est assez coûteux à mettre en place et qu’il n’est pas aussi sécurisant que le prêt avec nantissement. Il peut arriver que la somme obtenue après la vente du bien immobilier saisi soit inférieure à celle de l’emprunt.

La différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable

Il faut bien différencier le prêt in fine et le prêt amortissable. Les mensualités du prêt in fine sont identiques et comprennent seulement des intérêts. Seule la dernière mensualité est différente, car c’est ce qui représente le remboursement du capital.

Quant au prêt amortissable, il vous permet de connaître à l’avance combien vous devez rembourser chaque mois en capital et en intérêts. Le capital à rembourser au début du crédit immobilier est faible, et augmente à la fin du crédit. Quant aux intérêts, ils sont calculés sur le capital restant dû, et sont dégressifs tout au long du prêt.

En conclusion

Avant de demander un prêt in fine, vérifiez bien votre taux d’endettement. Celui-ci ne peut pas être supérieur au taux d’endettement maximal qui est de 35%. Cette règle s’applique à tous les différents types de prêts, notamment le prêt immobilier classique, le prêt amortissable et le prêt relais.

Enfin, notez que le prêt in fine est non amortissable, et qu’il concerne particulièrement les emprunteurs disposant d’une épargne sur laquelle le financement sera adossé.

Pour diminuer le coût global du crédit in fine, il est tout à votre avantage de comparer les assurances de prêt immobilier, afin de bénéficier des meilleurs taux du marché.