Prêt relais immobilier, que devez-vous retenir ?

Publié le 7 mars 2022 dans Prêt immobilier

Il existe différents types de prêts immobiliers. Parmi les formules proposées par les établissements de prêt et les banques, il y a le prêt relais. C’est un type de crédit à court terme qui permet d’acquérir un nouveau logement avant même d’avoir vendu le premier logement.

Comment fonctionne le crédit relais au juste ? Quels sont les différents types de prêts relais ? Faut-il obligatoirement souscrire une assurance de prêt ? Si oui, quelles sont les garanties obligatoires ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le crédit relais immobilier !

Qu’est-ce qu’un prêt relais immobilier au juste ?

Un prêt relais est un type de prêt immobilier qui concerne particulièrement les secundo-accédants qui sont déjà propriétaires d’une résidence principale, et qui leur permettent d’acheter un bien de manière prématurée sans pour autant avoir vendu le bien actuel. Concrètement, c’est un crédit à court terme qui facilite les transactions immobilières et qui s’avère avantageux pour les vendeurs-acquéreurs.

Comme le prêt in fine, le remboursement de la somme empruntée se fait en fin de crédit. La seule différence se trouve au niveau de la durée de remboursement. Alors que le remboursement du prêt in fine se fait sur 15 ans en moyenne, celui du prêt relais se fait sur 12 mois maximum. Un délai qui peut être renouvelé pour encore 12 mois, ce qui fait un total de 24 mois maximum.

Lorsqu’on compare le prêt relais et le prêt amortissable classique, on note que le financement du prêt relais ne permet pas de couvrir le prix de vente total. La somme que vous pourrez obtenir de la banque représente entre 50% et 80% de la valeur du bien immobilier. Dans le cas où vous avez déjà signé le compromis en vente et que le prix du logement est moins que le prix estimé, vous pourrez alors obtenir un financement allant jusqu’à 90%.

Le prêt relais immobilier prend différentes formes

Le prêt relais sec

Pour l’établissement prêteur, ce type de prêt n’est pas tellement rentable, car il lui permet d’obtenir quelques mois d’intérêts seulement. Il est accordé lorsque la vente du premier logement est égale ou supérieure au coût de l’achat du nouveau logement. Quant aux conditions d’emprunt, ce ne sont pas les plus avantageuses.

Le prêt relais adossé au prêt amortissable classique avec franchise partielle

Ce type de prêt s’applique aux cas où la valeur du bien vendu est inférieure à la somme empruntée. Il est accordé pour compléter le besoin de financement à travers un prêt immobilier classique. Ici, vous êtes tenu de rembourser les intérêts et la cotisation d’assurance emprunteur chaque mois. Les échéances du prêt amortissable doivent également être réglées mensuellement.

Le prêt relais adossé à un prêt amortissable avec franchise totale

Cette formule est similaire à celle avec franchise totale, mais ici, vous êtes tenu de rembourser seulement la cotisation d’assurance emprunteur, du moins tant que la vente de votre logement n’est pas conclue. Ce n’est qu’après la vente que les intérêts et le capital sont dus. Les intérêts non payés se capitalisent et génèrent des intérêts. Après 12 mois, si le bien n’est pas vendu, l’emprunteur devra payer les intérêts cumulés chaque mois. Un amortissement de 2 ans est possible pour rembourser le capital du prêt amortissable. Cela veut dire que seuls les intérêts concernant le prêt classique sont dus pendant cette période.

Le prêt relais rachat

Dans le cas où vous avez octroyé un prêt immobilier pour l’achat de votre résidence principale et que celui-ci est en cours, l’établissement de prêt vous proposera un prêt relais rachat. Il s’agit ici de combiner le prêt initial au prêt relais, ce qui engendre automatiquement des frais de pénalités de remboursement anticipé et des frais de garantie. Si le taux d’effort est trop important pour obtenir un prêt relais classique, c’est la solution à envisager.

Pourquoi demander un crédit relais ?

Le principal avantage du crédit relais est qu’il vous permet d’acquérir un logement même sans avoir vendu votre logement actuel. Cela vous évite également de devoir louer votre bien actuel jusqu’à la vente de celui-ci. Même si le financement reste partiel, il vous permet d’acheter le logement de vos rêves sans précipiter les choses.

Les opérations immobilières se font de manière souple et sereine. Qui plus est, le prêt relais est un bon moyen de faire la transition entre la vente et la réception des clefs de votre nouveau logement. En d’autres termes, vous n’aurez pas à louer un garde-meuble entre la vente de votre logement et l’entrée dans la nouvelle résidence principale.

Le prêt relais immobilier n’est pas sans risques

Comme tout autre type de prêt immobilier, le prêt relais présente aussi des risques. Il y a notamment le risque de ne pas réaliser la vente de votre logement dans les temps. Il faudra que l’opération immobilière soit réalisée avant l’échéance de la prolongation de 12 mois, soit avant la période de remboursement maximale qui est de 24 mois. Si vous n’arrivez pas à vendre votre logement avant la fin de cette période, vous devrez trouver les fonds nécessaires pour rembourser l’établissement de prêt.

D’ailleurs, il est utile de souligner que lorsque le prix de vente est important ou lorsque la demande concernant le bien à vendre est faible, il peut être nécessaire d’allonger le délai de vente. Ce qu’il faut aussi noter, c’est qu’il n’est pas toujours évident d’obtenir un prêt relais dans les zones non tendues où la demande est inférieure à l’offre. Dans ce cas, la solution peut être d’accepter une décote et ainsi vendre le bien, ou transformer le prêt relais en prêt immobilier classique, notamment prêt à long terme.

Attention, le fait de transiter d’un prêt relais à un prêt classique implique une hausse du taux d’endettement. En effet, il faudra additionner la charge du prêt relais à la charge du prêt complémentaire. La solution pour compenser les mensualités d’emprunt est de mettre le bien en location. Mais il est à savoir que la conversion d’un prêt relais en un prêt classique n’arrive pas souvent. Dans la plupart des cas, les banquiers étudient la faisabilité du prêt relais avant de l’accorder, ce qui permet d’éviter ces changements.

L’assurance du crédit relais immobilier

Comme pour toutes les autres demandes de crédit immobilier, vous devrez souscrire une assurance de prêt. En effet, même si la durée de remboursement est minime, une assurance emprunteur est requise. Contrairement aux autres prêts, pour le crédit relais immobilier, seules les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) doivent être souscrites. Vous pourrez bien entendu souscrire les autres garanties (incapacité et invalidité) proposées par la banque, notamment si le prêt est adossé à un prêt amortissable.

Enfin, notez que selon la loi Lagarde, vous n’êtes pas obligés d’accepter l’offre d’assurance emprunteur du prêt relais de l’organisme financier. Il est plutôt dans votre intérêt de bien comparer les différentes offres avant de souscrire une assurance de prêt. Notez tout de même que le niveau de protection doit être égal ou supérieur à celui proposé par la banque. Vous pourrez utiliser un comparateur d’assurances pour comparer les offres en quelques clics.